政策调控、市场供需变化、人口数量、土地市场、开发成本等因素均将不同程度影响房价变化。

尽管政策调控短期内抑制房价上涨较明显，但是为什么也难见房价大跌？仅仅对房价上涨过快城市有一定的抑制作用，从而实现房地产市场平稳健康发展。购房者必须知道这些真相。

历年房价走势上涨

房价下降难度大

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历年商品房均价

纵观历年商品房均价，根据国家统计局数据显示，2000年到2019年，商品房均价整体呈现上涨趋势，受金融危机影响仅2008年商品房均价较2007年下降63.9元/平方米。

在这20年间商品房均价上涨约4.4倍，从2000年商品房均价2112元/平方米，到2019年涨到9310.3元/平方米，共涨7198.3元/平方米。

一手房交易价格指数

此外，纵观一手房交易价格指数环比走势看，一年中，新房房价环比上涨有9个月，下跌仅3个月，分别为2019年11月、2020年2月和2020年3月。

值得注意的是，2020年7 月，中国城市住房（一手房）价格 288 指数为 1547.7 点，较上月上升 1.9 点，环比上涨0.12%， 同比涨幅为0.54%。其中288城中有123 个城市新房价格指数环比出现上涨。

可以说，从历年商品房销售房价走势，除非有重大事件发生，如金融危机，不然房价大概率不可能下降。从月度看，房价在一年中存在上下波动，或上涨或下跌，但是涨跌不会太大。

建筑材料、人工费上涨

修建成本增加

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众所周知，开发商在修建房屋过程中，需要计算成本。其中成本将涉及到建筑材料、机械租赁费以及人工费等。

对比2018年到2019年建筑主要原材料价格发现，仅仅一年时间，上涨幅度的是钢筋、其次是玻璃。其中钢筋较2018年上涨2300元/吨，足足上涨1倍。玻璃较2018年上涨50元/平方米，涨幅63%。铝锭较2018年上涨5000元/吨，涨幅60%。PVC管材较2018年涨幅60%。

从上述数据可以看出，建筑材料、人工费、机械租赁费等均大幅上涨，加大了开发商修建房屋成本支出。纵观历年建筑主要原材料价格，建筑材料、人工费、机械租赁费等仍然存在逐年上涨趋势。在其他因素不变的情况下，开发商想获得更多利润，在销售房屋定价时，将大大提升售价。因此，不难理解，无论怎么抑制房价上涨，现在的房价基本比前几年，或前几十年上涨数倍。

地价再创新高

开发成本增加

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除了开发商修建房屋过程中有成本，地价也是开发商开发成本之一。

有数据显示，7月40个城市土地出让收入为3674亿元，同比增长33%；土地成交均价6041元/平方米，再创历史新高，环比上涨1.2%；土地成交平均溢价率为16.3%。

此外，杭州、上海、北京、南京、广州5个城市现千亿地王。

众所周知，地价是房地产市场的晴雨表，常被业内人士比作“面粉”与“面包”的关系。

房产研究院西部分院分析师安Sir-文艺复兴称，地价上涨，势必将增加开发商的开发成本，从而影响开发商的售价，房价下降难度增加。

调控不能让房价下降吗？

抑制房价上涨有一定作用

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近段时间，各城市“因城施策”针对房价过快增长的城市出台了限购、限售、限价等调控政策，那么调控不能让房价下降吗？

业内人认为，调控政策短期内对房价上涨肯定有一定的抑制作用。让房价大幅度下降的可能性还是比较小。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、住建部政策研究中心原主任秦虹表示，我国房地产市场行业将在较长时间内呈现“市场超级分化与政策坚定调控”并存的特征。未来房地产市场仍需坚定调控方向，在施策方向上需保持“五个不变”：“房住不炒”的战略定位不变，“租售并举”的供给体系不变，“因城施策”的调控机制不变，实现“三稳”的调控目标不变，房地产金融政策维持稳健不变。

因此，房价难下降，尤其是大跌基本不可能。不过，下半年的“金九银十”、“返乡置业”是开发商推盘重要时期，一方面为了尽快回笼资金，另一方面为了完成全年销售目标。难免部分开发商将推出打折、促销等优惠活动。对于购房者尤其是刚需购房者来说，接下来买房是一大利好时机。