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[摘要] 楼市风险在2020年前7个月的风险是否增加,先看看一组公开数据。由于房地产市场的本质是金融属性,我们就从金融数据来进行分析。
楼市风险在2020年前7个月的风险是否增加,先看看一组公开数据。由于房地产市场的本质是金融属性,我们就从金融数据来进行分析。
根据央行的数据,7月底,广义货币余额为213万亿元,同比增长10.7%,增速比上月末低了0.4个百分点,比上年同期高2.6个百分点;狭义货币余额59.12万亿元,同比增长6.9%,这是什么概念呢?增长意味着货币比以前多了,实际情况是货币比一年前的总额多了20万亿元,换句话说,货币比一年前超发了20万亿元。
7月份,初步测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.6%和5.7%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.5个百分点。
虽然今年的房价持续上涨,但是现在买房作为投资,真的很难赚到钱了。
某地产研究院发布《2020年二季度50城住宅综合率研究报告》显示,二季度50个城市住宅综合率只有3.1%。
率确实有点低,甚至还达不到投资货币基金和银行定期存款的水平,如果考虑居民消费价格指数CPI,那么3.1%的投资甚至是赔本赚吆喝的买卖。
根据国家统计局发布的数据,2020年7月份,居民消费价格同比上涨2.7%,1-7月份,居民消费价格比去年同期上涨3.7%。
城市住宅综合率3.1%和居民消费价格指数上涨3.7%相比,住宅率显然没有跑赢物价上涨速度。
这反映了,从今年的楼市情况来看,房屋增值和出租的情况很不理想,在这种情况下,如果投资楼市的能与通货速度持平就很不错了,但是到目前为止,今年楼市想跑赢CPI涨幅的可能性微乎其微。
如果考虑更多的房屋持有成本,比如房屋的维修、物业费、折旧及税费等成本,毫不夸张地说,今年持有房产真的是赔本的买卖。
另外,8月11日出台的契税法也给未来楼市带来的一定的不确定性,虽然契税法到2021年9月份才生效,但距离生效的时间也就1年多的时间,契税法生效后,契税成本到底会如何变化,目前来看还是未知数。
目前,房屋的契税成本一般是1-1.5%的水平,是有优惠政策的。契税法的税率为3-5%,契税法生效后,优惠税率是否继续执行,现在各种说法都有,有人说国家可能会继续执行优惠税率,但是也有人说,契税法生效后,会按照3-5%的税率缴纳契税,按照一套房子300万元计算,就会增加4-6万元的契税成本。
从楼市开发商的角度来看,开发商的偿债高峰已经临近,资金会有一定的压力。按照某研究中心的报告,有14家房企2020年的到期债务规模超过1000亿元。其中万科2020年到期债务是的,有600多亿元。其他,如绿地、绿城、龙湖、新城等几家房企年内到期债务均超过了百亿元。
2020年7月11日,银保监会指出,企业、住户等部门杠杆率上升,部分资金违规流入房市股市,推高了资产泡沫风险。
同时,在7月份召开的房地产有关会议上,提到“稳住存量、严控增量,防止自己违规流入房地产市场”的总基调,部分地区开始收紧楼市资金,线上线下同时采取行动。
线下方面,进入8月份以来,各地银保监局加强监管,已经开出了多张罚单,涉及的银行机构被罚超过1000万元。保监会的态度很明确,坚决遏制银行资金违规进入楼市。
线上方面,7月17日,银保监会正式公布《商业银行互联网贷款管理暂行办法》,提出互联网贷款资金不得用于房地产市场。
可以看出,银保监会对贷款资金违规进入楼市的监管力度正在加大,力度也是空前的。
总体来说,房地产市场政策还是以平稳为主,但是随着经济内循环的调子越来越高,进入楼市的资金必然会受到严重影响,楼市也必然降温,把资金投向能为内循环带来动力的领域。但楼市不能乱,防止涨,也要防止落,防止房产市场泡沫破裂,投资者也必须有房产市场泡沫破裂的心理准备。
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