随着贷款购房者的增加，那么购房贷款的实操指南是能够给这些购房者指明方向，少走不少弯路。特请有需求者收藏。

第五期

购房贷款详解

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贷款买房还款形式

▽贷款买房一般有两种形式：

一是，等额还款：即每月的利息还款额不变。

二是，递减还款：就是先还本金后还利息。

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贷款买房所具相关条件

¤合法的居住身份，这是必须的，想要申请政策性的抵押住房贷款，首先需要有常住户口。

¤有比较稳定的月薪或其他收入。

¤能够在规定的期限内还本付息。

¤抵押的资产要受银行认可，或者有符合条件的担保人。

¤需要购买住房时签下的协议或者合同。

¤具有首付的现金，数额一般要达到总房价的35%。

¤此外银行或许还会有其他的规定。

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贷款购房需要的材料

¤购房抵押贷款申请表。

¤首付款发票或收据原件及复印件。

¤身份证原件及复印件。

¤户口簿原件及复印件(首页、户主页、本人页)。

¤结婚证原件及复印件(照片页、内容页)；未婚提供单身证明原件及复印件(户口所在区民政部门开具)；离婚提供、单身证明原件及复印件；暂住证或者居住证原件及复印件（外地户籍需要提供）。

¤购房合同，或者使用认购协议书，购房人与开发商签订的房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的《商品房房买卖合同》。

¤资信证明。

¤开发商的收款帐号1份。

¤收入证明、财产证明原件及复印件。注：私营业者提供营业执照副本复印件(必须经过当年年检)；近三个月纳税证明复印件；也可提供其他收入来源、易变现财产(租金、存款、债券、证券、房产、车等)

¤贷款银行规定的其他文件和资料。

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常用住房贷款流程

两种常用住房贷款流程：银行按揭贷款和公积金贷款。

▽银行按揭贷款购房流程

▽公积金贷款流程（首套）

1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：

申请人及配偶住房公积金缴存证明;申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件; 贷款流程;家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;购买住房的合同、协议等有效证明文件;用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;公积金中心要求提供的其他资料。

2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。

3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。

4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。

5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或管理中心收押保管。

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三种住房贷款的区别

目前住房贷款有3种——公积金贷款、商业贷款和组合贷款，相比之下，多数购房者都采用商业贷款方式。

商业贷款

商业贷款的特点是：A利率稍高；B首付款高；C手续相对简单。当你签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。2020年商业贷款一年以下基准利率为4.35%；三年到五年是4.75%；五年以上则是4.9%。

公积金贷款

1927年的“八一”南昌起义，打响了武装反抗国民党反动派的枪。宣告中国共产党独立领导革命武装、和创建革命军队的开始。所以，8月1日被定为中国人民解放军的建军节。

公积金贷款的特点：贷款利率低。两者相比，5年期内(含5年)的住房贷款，住房公积金贷款年利率要比商业贷款低1.6％-2%，5年期以上的住房贷款，贷款年利率要低1.65％。

利率说明：现行住房公积金贷款利率按中国人民银行2020年公布的利率执行，统一。

首付比例：购买首套住房的，首付比例不得少于房屋总价的30%，使用住房公积金贷款购买第二套自住房，首付款比例不得低于50%，且利率上浮10%。停止向购买第三套(及以上)自住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款。

公积金贷款计算，要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款限额四个条件来确定，其中四个条件计算出的值就是贷款人可贷金额。

1、以还贷能力为依据的公积金贷款计算公式为：

贷款额度=[（借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额]×12（月）×贷款年限。其中月工资总额=公积金月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）

2、以房屋价格为依据的公积金贷款计算公式为：

贷款额度=房屋价格×贷款比例。其中贷款比例根据不同类型来确定，一般来说，购买房屋的建筑面积超过90平方米的，贷款额度不得超过所购房款的70%；建筑面积在90平米以下的，贷款额度不得超过所购房款的80%。

3、按照贷款额度计算，使用本人住房公积金申请贷款公积金贷款的，且符合其申请条件的，贷款限额为50万元；同时使用配偶住房公积金申请贷款的，且符合贷款申请条件的，贷款限额为70万元。

4、以公积金账户余额为依据的公积金贷款计算公式为：公积金贷款额度=借款人及参贷人公积金账户余额×20。

当然，不同地区关于公积金贷款额度的计算方式都是不同的，因此用户如果要进行公积金贷款可以先向当地的公积金管理中心咨询具体的公积金贷款额度计算方式，或者是在能够办理公积金贷款的银行核算公积金贷款额度，另外现在各地区的公积金官网都可进行贷款额度的测算，各位也可以进行试算。

另外，不同地区公积金贷款政策对贷款上限也是有不同的要求。比如上海规定个人公积金贷款60万元，夫妻合贷可贷120万元；苏州规定个人公积金贷款45万元，夫妻合贷可贷70万元；北京规定个人公积金贷款可贷120万元；长沙规定个人公积金贷款可贷70万元。

综上所述，职工在平时工作的时候会缴纳公积金，这样买房就可以申请公积金贷款，这比商业贷款的利率要低，节约利息成本。经过多次调整，现在公积金贷款利率已经非常低，贷款期限五年以下的，利率是2.75%。根据银行评估公积金贷款额度，要参考很多因素综合衡量。

组合贷款

个人住房组合贷款是指是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需费用时，其不足部分向银行申请的住房商业性贷款。申请个人住房组合贷款的，必须同时符合住房公积金管理部门有关公积金贷款的规定和有关住房商业性贷款的规定。

其特点：放款速度最慢，与商业贷款不相上下，利率较商业贷款较低，而比公积金贷款偏高。一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的上限才使用的。所贷款项中的商业性个人住房贷款部分按照个人住房贷款利率执行，公积金贷款部分按照个人住房公积金贷款利率执行。