上半年的楼市在一连串的城市调控升级、限购加码中结束了。

严政之下，让很多人对楼市忧心忡忡。

7月以来后台收到的咨询：现在楼市深陷横盘，是不是真要凉了？

到底会不会凉？今天就从租金和持有成本两方面来探讨下。

01

楼市泡沫是否可控？

买房一直都会遇到两个问题：房价是否有泡沫以及房价会不会跌。

之所以备受热议，是因为这两个问题是矛盾的，但却偏偏在天朝神奇的存在了。

大家都知道，衡量楼市有没有泡沫的通用指标是：租金和持有成本。

我们把钱存在银行理财，有4%，从银行贷款买房子，5年期LPR是4.65%，所以我们持有房产是有成本的。

同一套房，你用自己的钱买，你的持有成本就是4%，如果你是贷款买房就是4.65%。

而对于租金而言，一线城市的租金大概是1.5%，二线及以下城市稍微高一点。那么很容易得出你买的房正在倒贴钱。

你可能会问，既然天朝房价存在泡沫，那为何不主动降利率来解决？

纵观全球，日本的房贷利率是1.5%，中国香港的房贷利率是2%，全世界论房贷利率，比中国高的还真没几个。

不降利率的一大原因是很多人炒房的热情仍然很高，仍然沉浸在过去十年房价上涨的发财梦中，仍然坚信着有钱就买房的朴素真理。

要知道改革开放以来累计受过高等教育的不足7000万，没多少人学过经济学知识，所以这部分人对宏观调控的反应往往是迟钝的。

可以说高达99%的中国人，买房压根不看什么率。

所以你会发现，高层一边担心泡沫破裂打压着房价一边还在维持着高利率。

但由于国人背负太多的债务在身上，举步维艰，更别提有什么消费欲望了，这对国家经济显然是不利的。

所以长期来看降低房贷利率会是趋势，也会进一步释放购房需求，楼市依然会涨。

图源：中国人民银行

但当下的楼市，却需要靠横盘来慢慢缩小这个泡沫，至于横盘期何时结束，没人能说得准。

而对于大部分已经上车的投资者，却恰恰处于阵痛期，必须要有清醒的头脑，严格控制现金流才能渡过难关。

02

房产投资的成与败

在过往资产上涨的周期中，很多人加满了杠杆，想要通过投资实现成倍的资产增长，来实现阶级的跨越。

有些人抓住机遇成功上了岸，而有些人却买在了高点，被当下的横盘卡住了脖子，还房贷如同紧绷的弦，在不断周转资金中，恐慌于手上的现金流还能维持多久？

比如下面这位：

买房能赚钱的要义：资金量的充足性和连续性。只有保证连续不断且充足的资金，熬过了横盘期，握在手中的房产才有可能挣钱。

否则现金流弹药不足，就很可能倒在大涨前夕。

周末聚餐听到一个朋友的事，尤其让人感慨。他去年加杠杆上海买的二套房，为了房贷拼命赚钱，谈业务出差熬夜……没想到两个月前突发脑溢血，送去医院ICU，医生说：活多久，就看准备了多少钱。

住了半个月、花费将近60多万，身上数不清的针孔，人还是走了。还有年迈父母未能尽孝，房贷压力陡然落在收入不高的妻子身上，压的喘不过气来......

多少中年人上有老下有小，还要挣钱养伴侣。生病、失业、房贷，一场意外就会把整个家庭打回原形。

管理学上有一个著名的木桶“短板效应”：木桶能盛水的多少，是由这个木桶中最短的木板决定的。你风险最薄弱的一块，决定了你财富的水平。

扪心自问，你的房子是好资产吗？你的现金流能否支持守住财富？风险真的来的那一刻，除了房子和贷款，你还有足够抵御的能力吗？

想在一个高度不确定的世界里长时间守住财富，要靠真正的持续清醒，而那些没有风险控制的资产配置系统深刻认知，只能是做财富短暂的保管者。

一直认为的投资不是险中求胜，而是懂得攻守兼备，确保任何时间节点都能打又能抗。

这个问题其实也好解决，通过金融工具把风险转嫁出去，比如保险。我接触的非常有钱的人都很认可保险作为资产配置的底层核心产品，现金和保险一样非常重要。

实际上它只占用你一点点现金流，放在账上真出了事也不顶用，但换成保险，能短时间内调动大额金钱来应对疾病和意外风险，用“小额的保费“撬动“大额的保额”，杠杆巨大。

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如同生病要先找医生诊断治疗，才能对症下药解决问题。

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