对2.27亿农民进城落户，并不表示一定会有这么多人买房。

每当专家们谈起房地产市场发展的潜力，总把两个数据作为重要的理论依据。一是城镇化率与欧美 发达国家还差至少10个百分点以上，二是常住人口与户籍人口的剪刀差。在专家的眼中，如果能填平这两个缺口，楼市发展前景光明，房价在货币超发的配合下，还有较大的上升空间。

首先从城镇化率来看，目前常住人口城镇化率达到60.6%，按楼市进入存量市场的指标即70%来比较，还有10个百分点的空间。需要注意的是，我们的城镇化率提升有两种形式，一是农村人口进城落户，二是城市周边的农村集体成建制的划为城市片区。这两者对于住房的需求有着本质的区别。

其次，从常住人口与户籍人口的剪刀差来看，从截至2019年底，大约还有2.27亿人口还没有做到真正意义上的落户（常住人口城镇化率达到60.6%，户籍人口城镇化率为44.38%）。其实，没有落户并不意味着没有在城内买房，也并不意味着一定得在城内买房。真正有买房需求的人大部分至少在县级城市有产权房屋。现在在城市还没有房屋的农民工，想买商品房的经济实力可能越来越难以企及，更多的得靠安居房之内的长效机制来满足了。

所以说，在楼市长效机制建立之后，“人人都有房住”可以实现，人人都有产权房真不一定。

理想中的目标与现实中的差距

房地产不管是过去还是现在，对经济的重要性毋庸置疑。但在经济转型升级过程中，地位逐渐降低也是不得不承认的事实。但是，总会有经济学家把房地产对相关产业的带动作用看得非常重要，楼市刚有降温的倾向，就不停的呼吁救楼市。

更有某个大学教授主张房价持续上涨，也有专家认为房价上涨才符合大多数家庭的利益。

他们怎么不从居民可支配收入的角度，看一看能够买房的潜力。

前几天清华大学教授李稻葵在《杨澜访谈录》中表示，花15年时间，把4亿中等收入群体倍增到8个亿，中国经济总量会达到全球。

中等收入的标准，统计局的指标是年收入10-50万，有车、有房、能旅游。

如果从另一个数据看，要想中等收入群体倍增，压力还是不小。因为国家统计局公布现有的收入数据中，大约6亿人月收入低于1000元。

很显然，月收入低于1000元的人想在城市买商品房不太现实，理想和现实的差距还是很明显。

房屋空置可能比想象中的要大

根据西南财大的报告，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率在22%左右。如果再计算上2018、2019年每年平均成交新房17亿平米的看，空置房的数量增加可能超出大家能理解的预期。

在城镇户均住房1.5套之后，每新建一套住房就会多出一套二手房进入空置状态。当然，有人说，降点价出租啊。是的，这么想的人很多，今年各大城市房租下降就是明例。

新售一套房就多出一套二手房，房租下跌可能是房价下跌的预演。

调控氛围逐步收紧。

前期我们说过，楼市调控的核心是稳，用专家的话说不能大涨更不能大落。对于出现房价上涨过快的城市，露头就会被打。例如7月份，就有杭州、东莞、宁波、深圳等城市出台新的控制措施。更有城市传出，房价过高的楼盘，不准房企备案及销售。

专家认定，中心区房价还会上涨？

前几天，财政部研究室原主任贾康在参加房地产分论坛时表示：

中国中心区的房地产主要特征是卖方市场，必然表现为中长期房地产成交均价是上扬曲线。这样的曲线，没有什么力量能够把它根本改变，我们要求的健康长效机制只能做到使这个曲线不那么陡峭，特别是不那么容易大起大落。”

是的，买房的人我记住这句话就行，房价上涨曲线不能太陡，更不能大起大落。