从1998年房改以来，房地产行业的发展，可以划分为3个时期。

个时期，是1998年到2008年，这个时期主要是住房方式的改变。

从脏乱差的筒子楼、低矮的瓦房、拥挤的单位宿舍，到平房、多层住房、高层住宅的演变，大量的流动人口开始从农村启程进入城市，生活、居住方式的改变，在潜移默化的发生着。

第二个时期，是2009年-2019年，这个阶段是购房方式的改变。

以前买房，购房者对于负债是很抵触的，但凡手里有点现金，也不会选择背上沉重的房贷，很多人买房都是宁可借亲戚的钱，也不愿意跟银行打交道。

但是，第2个十年，我们看到的，却是越来越多的人选择高杠杆买房。

按天风宏观的数据，去年底，我们的居民杠杆率已经达到了65%。

如果按经济学家李奇霖之前的统计，把分母换成城乡调查口径的居民可支配收入，结果有点夸张：目前居民杠杆率高达105%，比美国、日本还高，与法国持平。

第三个时期，是2020年开始的新阶段，如同一个走过青春期、而立之年的人一样，随着时间推移，身体机能在下降、上有老小有小的负担愈加沉重，终于迎来了“不惑期”：捆绑5000万人就业，1亿套房空置，库存重回2013年。

这是个有点尴尬的局面，也是过去20年高速发展所不得不面对的难题。

一方面，我们享受到了房地产市场爆发带来的红利。

房地产+建筑业占GDP的比重，两者相加占整个GDP的1/7，土地出让金贡献了1/5的广义财政收入，房地产相关税收加上房企所得税，占了整个狭义财政收入的1/6。

房地产+建筑业，一共为中国今天提供了5000万个就业岗位，2010年时是2100万个，这个数字，在10年间增长了2.4倍，现在达到了5052万人就业。

也就是说，5000万人的工作、生计、家庭收入都捆绑在了庞大的房地产行业上。

不管是地产商、中介、置业顾问，还是农民工、工程师、施工方，大家都尝到了房地产扩张的甜头。

另一方面，空置房现象也越来越突出。

根据西南财大的报告，我国城镇空置房数量在2017年就达到了6500万套，房屋空置率在22%左右。

注意：按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

6500万套是前年的数据，如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积，按100平米一套房，21.4%的空置率来算，光是最近两年，就增加了727万套空置房。

这只是商品房的数据，如果加上安置房、回迁房等“小产权房”，按照30%的小产权房占比来算，城镇房屋空置数量已经达到了1亿套。

库存的积压，也是迫在眉睫的问题。

讲这个问题前，我们先厘清一个概念：什么叫库存？

正在施工的期房，还没清盘的现房，只要已经拿到销售许可，但还没卖出去的房子，都算在内。

购房需求不变的情况下，库存越多，说明开发商卖不出去的房子越多，房企的回款就越少，最终降价、流拍、破产就丝毫不奇怪了。

从2015年开启的棚改货币化，迅速去掉了三线以下城市的大量库存，未竣工的期房，刚开工的楼盘，完工但没卖完的现房，都被拆迁户们的强大购买力一扫而空。

但是，按经济学家李迅雷的说法，目前房地产的库存水平远远低估，现在没卖出去的房子，又重新回到了2013年底的水平。

原因很简单：我们平时看到的“商品房待售面积标准”，是“已经竣工但未销售出去的商品房”，也就是我们所说的现房。

问题在于：2018、2019连续两年，期房售出占比创出了历史记录，很多房子可能已经开工预售了，但是并没有卖出去，这部分的房子并没有被统计进来。

这样一来，现实中没卖出去的房子（指的是新房），远远比我们想象的要多。

有一份数据可以作为佐证。

据监测数据显示，截至上半年末，100个城市新建商品住宅库存总量为47916万平方米，同比增长6%。

分城市能级来看，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2936万、24541万和20439万平方米，同比增速分别为5.8%、10.3%和1.3%。

数据显示，100个城市中，有61个城市库存同比正增长，部分二线城市库存上升比较明显，包括杭州、呼和浩特、青岛、郑州、南宁。

4.7亿平米的库存，超60%的城市房子难卖，如李迅雷所言，这跟2013年楼市的表现如出一辙。

这就像硬币的“一体两面”。

从硬币的正面看：几千万人的工作和收入都依赖房地产，数亿人的家庭幸福都与楼市有关。

从硬币的背面看：空置的房子没人去住，势必会引起“供需失衡”，库存重回2013年的水平，意味着真实的楼市“抛压”要比我们想象的更大。

这种看似矛盾的局面，购房者该如何应对？

很简单，买房必须坚持“自住”的需求，不管是热点城市还是三四线城市，买房子的动机必须是出于“居住”，而不是保值增值。

比如，工作在大城市，在县城买房，掏空家庭财力凑的首付，结果一年到头住不了几次，这样的房子不要再买。

比如，本来已经有房自住，为了“赚差价”，又去高杠杆负债买房，房贷收入比超过60%，这样的置业理念应当及早抛弃。