房地产是经济的韧性，也是经济的隐患。尽管未来稳是要义，房地产就是“稳定盘”——不能大涨，更不能大跌，但在房地产横盘期，房企、政策、房价、区域等方方面面都将发生方向性调整。 首先，房地产行业开始由万马狂奔的初创时期进入行业洗牌的成熟期，赢家通吃、胜者为王将成趋势。 从1998年住房市场化改革到如今，中国房地产企业在制度红利背景下策马奔腾，并基本形成“大饼理论”——15万亿元左右的年销量。 根据2018年工商总局的统计，在册登记的房企一共是9.7万家，美国房地产商也仅有480多个，而中国城市人口为8.3亿，相当于平均每万人就有一家房地产企业。 从2019年房地产销售情况来看，百强房企大致可分为4个阵营：3000亿元以上、1000—3000亿元、500—1000亿元、300—500亿元，对应数量分别为7家、29家、29家、30家。前10家房企造了一年开发量的30%，前100家造了70%，前1000家造了90%。 可见，千亿成为新的分水岭，头部阵营占据半壁江山，大部分增量（拿地）、“抢收”（销售）被大房企锁定囊括，中小房企的话语权越来越小，洗牌则是必然，“二八定律”还将无情地展开。 事实上，截至2019年12月20日，上市房企并购动态共有787条，平均每天2条。 其二，政策层面，房地产由市场炒作转入国策调整。 一方面是“房产不炒”政策前所未有地迭出、叠加，各地区用人才引进匹配购房政策“放松”将被市场和产业釜底抽薪，因为600多个城市都在争夺存量人口，而未来的城市只有两类——人口流入的和人口流出的。 另一方面是市场化的商品房依然顽强发展，代表国策的公租房等将对冲房地产市场化后的负面效应，大政府与大市场将在房地产行业中得以展现。目前中国公租房覆盖人数仅占人口的2.2%,而在发达国家这个数字是30%左右。 其三，房价将“上天入地”——高的尽可能高，低的尽可能低。 在一线核心城市、核心地段的房产依然稀缺，决定资产价格高企以及保值增值；而在人口负增长地区，如乳山、鹤岗出现“白菜价”，没有“面朝大海，春暖花开”的浪漫，只有“买完就后悔”的忧伤。 其四，区域重点已由沿海转入内地，重庆、昆明、武汉将组成新的铁三角。 中国二次城市化进入到围绕中心城市和城市群推动的周期，二次市场化将带来城市“破壁”，推动城市从单核到多核，从多核到圈群发展。一方面是超级大都市发展带动大都市圈，另一方面是由高铁高速连接加速城市群形成，带动圈内、群内中小城市房地产市场。 如按照《重庆市中长期铁路网规划（2016-2030年）》，“魔幻”重庆将新增8条高铁，1到成都、贵阳，3到武汉、昆明，6飙拢北上广，重庆、昆明、武汉将组成新的铁三角。