今年上半年的楼市可谓波澜壮阔。同策研究院监测显示，楼市从疫情停摆到恢复后加速运转，不同能级的各类城市之间分化明显加剧。部分一二线城市及强三线城市热度走高，上海、深圳高端盘火热、价格走高；杭州、成都限价较严，但多个楼盘出现“万人摇”、“日光盘”，7月以来多个热点城市迎来新的调控政策抑制楼市过热；另一方面部分中西部二线城市及三四线城市，市场供大于求，存在以价换量，热度尚未完全复苏。

▲50个监测城市1-6月住宅市场情况

从6月来看，一线城市住宅成交面积同比环比均有小幅增长，价格环比小幅下滑；二线城市成交面积同比、环比基本持平，价格小幅增长；三四线城市成交亮眼，成交量价均有较明显增长；上半年累计成交情况来看，各能级城市较去年同比均为量跌价涨。

▲50个监测城市6月住宅市场情况

聚焦时事，关注热点

同策研究院

01.热点

1、以政治局会议坚持房住不炒为核心，政策面对核心城市楼市过热以及实体资金违规入市保持严厉态势；

2、以成都东部新区为代表，重点经济圈仍以新区为改革发展突破口。同时，疫情后已有超50城出台放松人才落户政策；

3、LPR几番降低，超预期下调再贴现、再贷款利率，结构性宽松使得金融端中短期偏利好；

4、以荆州、海宁、无为、青岛等为代表，政策宽松一日游，但实际执行中有部分宽松。

02.区域热门

1、以苏锡常、嘉兴等为代表，放松落户是目前华东城市政策端最为频繁的选择，中期支撑二三线楼市；

2、加快推地。上海突出“加快供地”与“减轻成本”，嘉定、宝山、浦东、静安以及临港为重点；

3、调控分化。以深圳、东莞、南京、杭州、宁波为代表，热点领域、热点区域收紧；而上海等地预售价格明显放松；

4、常州、南通、无锡、嘉兴等城市上半年一二级市场热度较突出，不排除后期结构性收紧可能。

03.趋势预判

预计2020年底至2021年1季度可能会出现调控政策转向宽松的标志性事件。

一线城市商品住宅市场

同策研究院

一线城市商品住宅量价走势。

2、3月受疫情影响，整体市场成交低迷，一线城市自4月份开启小阳春行情以来，前期压抑的购房需求集中释放导致商品住宅供求量持续高位运行，基本恢复往年同期水平；从价格来看，核心城市房价继续延续上涨态势，这主要是因为在上半年相对宽松的流动性之下，购买核心城市的住房实现资产保值增值的需求提升，高总价、大户型的改善型房子交易明显增加，而6月份则主要是刚需客入场，导致均价有所回落。

▲一线城市商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——上海

受疫情影响，上海2、3月份供需缩量明显，但二季度以来市场快速复苏，强势反弹，供应带动成交迅速上升。与此同时，成交放量叠加高端市场强劲复苏，推动价格在二季度快速攀升，但6月份，上海商品住宅项目成交前十，刚需项目重回“10占9席”的优势，反映上海刚需购房市场开始复苏。总体来看，近2个月上海楼市成交热度如同夏季节节攀升的气温，持续升温高热，基本恢复疫情前水平。

▲上海商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——深圳

2020年上半年，受新冠疫情影响，房地产项目建设施工进度放缓，深圳楼市推盘节奏延，导致深圳市场处于严重供应不足的局面；深圳楼市旺盛的购买力开始转向二手房市场，导致二手房市场热度创历史新高，高度引起政府注意，楼市调控随之不断加码；下半年成交量在房价趋稳的主基调下，在供应增加的基础上，成交量有望有序放大。

▲深圳商品住宅月度供求走势

一线城市商品住宅库存量及去化周期

2020年上半年，一线城市商品住宅存量走势出现分化。其中，上海、深圳整体供不应求，住宅库存总量有所下滑，近三个月去化周期均处于合理范围内，分别为9.2、12.9个月；而北京、广州整体供大于求，致使库存总量再次攀升，其中北京去化周期，超28个月，市场存量较大。

▲一线城市商品住宅6月存量及去化周期

二线城市商品住宅市场

同策研究院

二线城市商品住宅量价走势

受到新冠肺炎疫情的影响，二线城市房地产市场在半年“收官”中走出“V”型曲线：短暂冰封后触底反弹。但各城复苏进程有淡有旺，分化加剧。部分热点城市需求回升动力较强，出现楼市升温过快的迹象，如宁波、杭州等地甚至出现“炒房”现象，随后调控收紧政策出台，在调控加码后，分化状况会有所改观。

▲二线城市商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——杭州

2020年6月杭州市区住宅商品房成交量创下2018年以来单月成交量的值，杭州房地产市场受疫情影响正在逐渐降低，万人摇号选房、中签概率“百里挑一”的现象重现，6月份杭州房地产市场升温势头明显。另外，上半年杭州卖地金额，大量土地出让带动着杭州房产产业的运行，在未来半年到一年的时间，又会转换成巨量的新房库存。而在房源供应方面，城西的余杭未来科技城、良渚以及临安等地依旧会是杭州楼市的供源主力。

▲杭州商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——宁波

受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来宁波房地产市场总体处于偏热状态，房价价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象，因此宁波发布稳楼市“十条”新政，扩大限购范围，升级楼市调控以稳宁波楼市。

▲宁波商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——南京

今年一季度，受疫情影响，南京楼市从1月下旬开始，新房市场成交量断崖式下跌，在1月26号-2月9号的期间，甚至出现了“零成交”现象。随后疫情好转，开发商逐步复工，3、4月份楼市可谓热闹纷呈，市场供求两热，“两江”板块依然是成交主力，热盘明显，局部区域“破限价”、“补涨”一度成为上半年楼市的热门话题，但仍有部分楼盘去化困难。

▲南京商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——福州

2020年上半年福州五区的新房供应量十分充足，备案价有所提高，但同时多数楼盘开盘优惠力度大，实际售出价格起伏并不明显，仍是“稳”字当头。新房区域分布以仓山为排头兵，尤其是新南城区，表现惹眼。产品方面中小户型霸占市场，刚需购房者仍然是福州最重要的购房群体。

▲福州商品住宅月度供求走势

典型城市商品住宅量价走势——郑州

2020年上半年，整体市场恢复速度快于预期，二手热度攀升，但成交周期拉长。尽管主城区项目盘量相较环郑新区、郊县未有明显优势，但大郑州成交客户回流主城趋势明显，主城区成交占比保持在60%。得益于主城较优质项目成交较好，郊县以价换量。高端客户房产配置意识增强，拉动改善市场成交。

▲郑州商品住宅月度供求走势

二线城市商品住宅库存量及去化周期

二线城市中，大部分城市由于二季度成交量回暖明显，近三个月去化周期均位于合理区域。其中，杭州、重庆、宁波去化周期最短，低于5个月；而长春商品住宅存量，达1436.9万㎡，且去化周期最长，超20个月。

▲典型二线城市商品住宅6月存量及去化周期

三、四线城市商品住宅市场

同策研究院

三、四线城市商品住宅成交走势

6月，同策研究院监测的22座三四线城市销量持续增长，成交面积1105.4万平米，单月成交规模同比增加15.3%，环比增加25.5%，成交均价15754元/平米，价格持续上涨；各城市中常州、湖州、徐州、温州、东莞、佛山等核心经济圈的强三线城市市场成交较火热，洛阳 、烟台、常熟等城市成交规模较去年同期下滑较明显。

▲三、四线城市商品住宅成交走势

典型城市商品住宅成交走势——徐州

徐州市场自3月以来住宅成交量持续恢复，5月徐州出台公积金新政，上浮公积金贷款额度，进一步推高市场热度，6月市场供应、成交大幅上升，住宅成交面积达到102.7万平米，价格大幅走高至13027元/平米；但7月徐州两家银行因违规向房企发放贷款，被罚款60万，住建局宣布严查房地产项目违法建设，加大处罚力度，贷款监管加强后未来徐州投资性购房需求可能减少。

▲徐州商品住宅成交走势

典型城市商品住宅成交走势——镇江

镇江市场热度自3月以来平缓恢复，由于市场供过于求叠加整体观望情绪强等因素，镇江市场投资客大减，市场回归刚需刚改，成交恢复平缓，多家房企通过促销跑量来带动市场恢复，6月市场成交量19.57万平米，与上月基本持平，市场成交价格在1月后出现小幅震荡。

▲镇江城市商品住宅成交走势

三、四线城市商品住宅库存量走势

三四线城市中，大部分城市存量去化周期在15个月以下，处于合理范围，其中九江、常州、绍兴、徐州、温州去化周期低于6个月，可能存在房价上涨压力；烟台、太仓库存压力较大，去化周期超过30个月。

▲典型三、四城市商品住宅库存量走势