82个楼盘，下半年这么多新货入市，大家最关心的是什么？

价格、价格、价格……

每次土拍直播，或项目问世，群友就会问：项目入市后能卖到多少？

东莞中原研究报告显示：根据已上市高价地项目洋房售价情况，地房价差普遍在8000-15000元/㎡，若剔除部分压保本线或亏本销售项目，在售高价地项目可售楼面价平均为13899元/㎡，洋房均价为26200元/㎡，得出常规项目地房价差为12301元。

上述售价为统计时价格，并非现在售价丨来源：东莞中原

根据地房价差平均值约12000元，可以预估一部分纯新盘洋房的售价水平。

但特殊情况，如新房稀缺且房价高企区域、中心区豪宅产品、旧改项目等，就不能单纯以地房价差来计算。

这类项目入市价格预测，要参考区域内一二手房价，同时需考虑品牌及产品定位等溢价因素。

房视君根据项目拿地成本、以及所在片区房价的情况，经过综合预测，核算出预计售价。

该数据仅供参考，以未来项目实际入市价格为准。

理论内容到此结束，接下来直接上数据！

1、城区片区

主城区，目前下半年仅有南城和万江有纯新盘入市，参考周边项目价格，加上品牌+产品定位溢价，入市价格不仅是“+12000”这么简单。

鹏瑞天玥广场，下半年主城区一个超大户型纯豪宅项目，据悉总价1200万起，均价约44444元/㎡起。

华润万象府，今年东莞楼市最焦点项目，据说诚意客户已超6000批。熟悉项目人士透露：“开盘价格没有传闻那么高，会有惊喜。”

万江珑远项目，2018年珑远主导建设的万江拔蛟窝社区旧改项目，周边信鸿澜岸、恒大帝景二手房在23000-26000元/㎡之间，金地风华个别房源放盘价超30000元/㎡。

中海十里溪境6月份备案价突破30000元/㎡，为33800元/㎡，按照东莞现有备案政策来看，未来新盘入市大概率会突破这个高度。

2、滨海湾片区

滨海湾片区下半年预计入市项目较多，有12个（不完全统计），虎门和厚街占大部分。

华侨城云麓台，地块起售楼面价高达20000元/㎡，入市价格预计在32000元/㎡左右。但根据目前首次开盘备案规律来看，或有部分低于30000元的房源。

融创云玥臺，项目在广深高速旁，直线1公里到虎门高铁站，未来可享受虎门站TOD规划的利好，入市价格预计在3万上下。

东实集团（赤岗花园）和华侨城（华侨城云麓台）在去年同时拿地，但目前暂无其他信息。

万科臻山府，靠近莲花山，位于长安传统豪宅板块，定位高端。

目前长安新房价高企，6月份臻山府有6套别墅备案，备案均价为38535元/㎡。业内人士预测洋房入市价格预计会破4万大关。

湖景12，项目位于湖景大道旁，靠近水濂山和横岗湖两大豪宅板块。

网站显示周边二手住宅均价为29119元/㎡。

但地块为金融用地，属公寓产品，预测入市定价会合理。

3、松山湖片区

松山湖片区下半年新盘井喷，共计21个（不完全统计）。

深业项目，对已停止出让住宅用地的松山湖来说，这是千年一遇的项目。

按照新房稀缺以及二手价格高企情况，保守预测入市价格至少在45000元/㎡左右，极有可能破5万大关。

万科汉邦松湖半岛，虽属大岭山，但坐拥松山湖一线湖景，也是今年备受关注的新盘。据业内人士称，入市价格接近40000元/㎡。

天麟天悦、中信城开凯旋湾，都是今年土拍新贵，入市价格参考地房价差平均值约12000元，预计在22000元/㎡左右。

鲁能公馆，房视君此前从项目销售处得知，今年9月份开盘，但具体情况未定。作为万众瞩目的地王项目，该盘建成许久，但沉盘三年至今。首开价格预计24000元/㎡左右。

寮步下半年预计有6个纯新盘入市，价格都在30000元/㎡左右。

房视君针对寮步出过专篇，具体可点击查阅《上半年没买南城和松山湖的，下半年可以买寮步》。

4、东南临深片区

东南临深片区有14个项目值得期待，樟木头数量。

樟木头不少房源还处于1字头，是临深片区中最笋的镇区。塘厦楼面地价已至24000元/㎡，樟木头楼市在沉寂多年之后，在内部新盘井喷式供应，和外部高房价挤压的双重作用下，成为临深片区首次刚需置业客户的。

樟木头或许将迎来久违的地产春天。

塘厦臻悦花园，属深圳安居集团，预计入市价格29000元/㎡。

深圳前海控股拿下的两块地王，入市价格预计到36000元/㎡。前海控股旗下有安居人才公司，该项目也不排除作为深圳人才的安居房。

凤岗预计下半年内入市的项目有两个。

天誉花园，东莞怡好房地产在凤岗的旧改项目，如果今年内入市，预计首推价格接近3万。

世城商业中心珑寓，纯公寓产品，预计首推均价在25000元/㎡左右。

樟木头的金穗润华府，可售楼面价达11706元/㎡，预估入市价格达23706元/㎡，可能会成为樟木头的房价新高。

5、水乡新城片区

麻涌可谓是2020年东莞楼市的黑马，上半年在珠江万科城和保利滨湖棠悦两大新盘的加持下，热度直升，成为城区客户的心头肉。

短期内纯新盘有10个（不完全统计），但目前看有望能在下半年入市的仅有2个。

麻涌臻园，样板房已开放，根据地房价差12000元来计算，同时参考麻涌上半年新房网签均价，该项目入市价格在16000元/㎡左右。

道滘里岸，位于道滘外环路南150米处，周边均价为21833元/㎡，参考道滘新房网签均价，该项目预计入市价格在22000元/㎡左右。

6、东部产业园片区

东部产业园片区下半年大批量项目入市，共计17个（不完全统计）。

常平下半年推货井喷，目前6个纯新盘待入市。作为常年供货量充足镇区，加上本地购买力疲软，常平新房价一直不上不下。

但松山湖片区房价已上涨，特别是与常平相邻的大朗等镇区，松山湖区域客户开始往常平外溢，或将带来新的消费力。

颐安云玺，预计入市价格为16700元/㎡左右。

北大资源颐和翡翠花园，北大资源在2016年拿下的黄江地王，至今高居东莞土拍史楼面地价2，入市价预计在37264元/㎡。

但当下黄江新房均价，还卖不到这个水平。