“千万豪宅顷刻售罄”“百万喝茶费”“轮番跳涨”，今年以来，快速反弹的深圳楼市一直处于“风口浪尖”。买方热情空前高涨，卖方更是推波助澜，催生各种投机乱象频频冒头。

为进一步落实中央“房住不炒”定位和稳地价、稳房价、稳预期的工作要求，7月15日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、严厉打击房地产市场违法违规行为等八项措施。

对此，业内普遍认为，深圳此轮调控升级掷地有声，从行政、金融、税收等多方面精准严控“炒房”趋势，力度之大，堪称近年之最，且随着一系列新政的雷霆落地，势将为过热的深圳楼市按下暂停键。而在深圳的示范下，对于国内成交量仍处于高位运转的城市，或将开启新一轮地产市场调控收紧潮。

乱象频发 多重因素助推深圳楼市过热

深圳挥“重拳”调控的背后，是当地房产市场的“一骑绝尘”。相关数据显示，2020年上半年深圳一、二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。价格方面，深圳6月份的二手房均价达74929元/每平米，相比2019底上涨14.37%；较北京、上海分别高出20%和36%，更是广州34265元/每平米均价的2.18倍。

从今年4月初开始，在深圳打拼多年的张先生就决定告别合租生活，选购一套属于自己的住房。他告诉记者，“房源少，很多楼盘都是出一套卖一套的，下手要快”是过去一段时间里自己最常听见的销售术语。而事实也确实如此，他最初锁定的楼盘，仅犹豫半，就宣告售罄。短短2个月时间，周边地区80平米的大致户型，就在自己的轮番考察中上涨了近90万元。

更让张先生闹心的是，转战二手房后，看中的几套房源又遭频频返价和临时撤单，有位业主甚至在2天内提价37万元。作为渴望“上车”的刚需一族，张先生实在没想到买房之路会如此艰辛，在这场狂欢中彻底沦为“陪跑”。

楼市的持续走强，让开发商的房子完全不愁卖，地产中介也趁机造势，以不确定的房源大肆揽客，营造紧张氛围。前不久，深圳某小区推出5套新房源，提前认筹人数竟高达1171批，中签率仅为0.4%；甚至有购房者想在部分新盘看房，还需达到数十万元至上千万元不等的验资门槛。

面对一路升温的楼市，深圳市相关部门从4月起便不断调控。例如：严惩地产商捂盘惜售内定房源、严查中介控盘炒作，禁止银行给刚过户的房产贷款等。虽希望以此给楼市勒紧“缰绳”，但仍难以遏制深圳房价见天就涨的势头，收效甚微。

针对深圳楼市的“高烧不退”，地产分析师王东东认为，源于良好的政治和经济面，人口流入红利以及宽松的货币政策等多重因素叠加，才使得深圳房价在疫情过后走出了单边上扬的独特行情。

作为一线城市，深圳有着相较于北京、上海更为宽松的户籍政策。大专毕业生只要落户即可在深圳买房，而且为了吸引并鼓励更多的年轻人来深圳打拼，深圳政府还有相应的人才引进补贴，对“深漂”接纳度极高。另一方面，随着城市群“粤港澳大湾区”和“先行示范区”的相继发布，深圳产业结构趋向于高精尖，未来经济增长前景突出，进一步提振了人口涌入深圳发展的信心。也正是较高的人口集聚速度，为这座“移民城市”的房产需求端提供着源源不断的新鲜血液。但与之相对的，是深圳仅有1900多平方公里的土地面积，人地供需矛盾的根本问题决定了其核心地段，在很多人看来拥有不可复制的增值空间。

此外，较为宽松的财政政策也成为房价助涨的工具。王东东表示，受疫情影响，我国货币政策逆周期调节力度明显加大。在央行多次运用利率工具降低实体经济融资成本之余，也让投机者钻了低息经营贷款的漏洞，转而成功点燃市场中借钱购房的欲望。因此疫情过后，裹挟着避险情绪的大量热钱接踵而至，助推当地楼市成交率迅速转热。

新规重拳 加码抑制投资氛围扩散

针对深圳楼市的这一轮火暴和频频出现的投机乱象，7月15日，深圳市住房建设局等八部门联合出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》的八条措施明确要求；深户居民本市落户满3年且连续缴纳36个社保才能购买商品住房；任何一方自夫妻离异之日起3年内，购房资格按之前家庭总套数计算；提高部分购房者的首付比例，无房无贷首付30%，无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%，已经有一套房的，再购房首付比例升至70%起，非普通住宅80%；此外，《通知》还将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，并细化普通住房标准、更新二手住房交易计税参考价，坚决遏制投机炒房，加强房地产金融监管，严厉打击房地产市场违法违规行为。

翎鸿金融研究员陈风向《中国产经新闻》记者表示，作为先行示范区，深圳此次升级调控是众望所归，一揽子措施直击痛点，堪称近年来最严调控。其主要内容可分为三点；一是提高购房资格的门槛，优先满足刚性需求；二是综合运用金融、税收等手段，抑制房价升幅，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，遏制乱象引导市场回归理性。其中，除传统限购限贷外，防控金融风险和资金空转套利将是未来政策新的着力点。

对于成交量处高位运转的深圳楼市，政策的风吹草动总能掀起各方思绪的涟漪。陈风告诉记者，这一轮调控力度很大，仅仅一个上午，很多人失去了购房资格；而满足条件的部分购房者，之前可以首付三成的，现在要首付五成乃至更多。新政实施以后，投资者无法惦记打新，纯粹为购房而落户的情况会大幅减少，市场观望情绪浓厚。全面限购限售导致商品住房“交易冻结”，供给层面优先满足刚需，会一定程度缓解旺盛投资氛围的扩散。

不过王东东却认为，该政策对房价的抑制主要体现在中、短期的引导上，直接降低购房需求端的数量，对过热楼市起到抑制作用。从长期来看，深圳经济发展的基本面和趋势不会改变。但特别针对刚入场的炒房族，近期被套和高位站岗是大概率事件，若自有资金比较少，可能还要被迫斩仓出局，折戟深圳。

而与那些动辄豪掷千万的投资客们不同，这是张先生自决定买房以来，首次感到心情舒畅，不再焦虑。他认为，这样的政策是对近期深圳楼市量价齐升的趋势最有效的回应，自己落户社保等各种条件都符合，终于可以潜下心来慢慢看房了。

记者梳理发现，除深圳外，还有杭州、东莞、宁波等热点城市在7月相继迎来新一轮调控政策收紧。很多业内人士认为，深圳是最近一轮楼市上涨的领头羊，此类政策具有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以收紧为导向。

陈风表示，受疫情和当前较为宽松的金融环境影响，我国房地产市场从年初的交易停摆到逐渐复苏，再到部分地区热度过高，也让楼市政策出现从“整体趋松”转向“部分趋紧”。但从整体来看，楼市行情存在分化，开发经营指标增速并未恢复到历史同期水平；下半年政策全面收紧的概率不大，总体仍延续纾困不刺激，因城施策，着力从需求端调整控温。