近日，央行发布了上半年金融统计数据。其中一个指标引发关注，那就是住户贷款占比创新低。

另一方面，进入7月，楼市调控画风突变。杭州、东莞、宁波三个城市先后出台新政，从供应端入手，通过加大供地力度、加大新房供应量、限价、限售等方式，对原有调控政策进行不同程度的“查缺补漏”。

此外，关于深圳楼市调控即将收紧的传闻也被坊间热议，深圳住建局随后回应，暂未接到相关通知，一切以官方公示为准。虽然调控收紧的传闻未落地，但深圳楼市持续了多时的火热局面，无疑已经引起了监管层的关注。

这些信号好像预示着，楼市下半场正在转向。这是真的吗？

资金向大城市集聚

今年伊始，在疫情的影响下，楼市按下暂停键。但从3月份开始，市场迅速修复和反弹，深圳、杭州、东莞、上海等地，房价迅速回升。

从看，数据显示，楼市5月份已开始回升，当月销售面积和金额，同比分别上涨9.7%和14.0%。6月份，楼市明显更加回升，倒逼部分城市(比如杭州、东莞、宁波等)启动调控。

数据显示，1-6月的居民户新增贷款占全部新增贷款的比重为29.4%，处于近年来低水平。可以看出，尽管今年货币投放了很多，商品房市场回升也带动了按揭贷款增加，但接近70%的比例还是进入了实体经济。

从区域来看，东部、中部、西部商品房销售金额，1-5月份分别下降了7.7%、18.5%和9.0%。因此，可以判断，上半年楼市回升，主要集中在东部。2020年，随着棚改退潮，加上疫情影响，三四线城市楼市全面回调。根据社科院纬房指数研究小组的监测，今年以来一二线城市房价在上涨，三四线城市房价在下跌。这也意味着，疫情后的楼市回升，与2016年-2018年上一轮大范围全面回升相比，的不同，就是楼市回升的区域更加集中了，主要在东部热点城市。

当居民新增信贷还保持在高位，而楼市回升的区域更加集中在热点城市，也就导致了资金在热点城市堆积，助推了近期热点城市房价上涨。而且，疫情后，包括一线城市在内，为了缓冲疫情影响，充盈地方财政，房地产“高举高打”，出现商品房市场和土地市场的全面放量。

除了武汉外，上半年大城市土地出让金基本上都在以50%左右的增幅放量。另外，疫情后新一轮经济复苏激励计划中，不管是都市圈建设还是新基建布局，东部几大都市圈都被寄予厚望。货币趋于宽松，基于避险需求、防范货币“发毛”等考虑，资金会更倾向于热点城市的楼市。因此，从土地出让到商品房销售，房地产依旧在发挥“金融加速器”的作用，资金明显在向大城市集聚。

热点城市频发调控新政

在疫情影响之下，上半年各地政府灵活执行因城施策，陆续出台“稳楼市”政策。同时，在“房住不炒”主基调下，“稳楼市”政策仍坚守“限购”“限贷”底线。

到了下半年，随着经济不断复苏，房地产市场也开始回暖，部分城市出现市场过热的情况。7月刚开始，包括杭州、东莞、宁波三个城市陆续接力升级调控。

7月2日，杭州发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》，明确提出支持自住需求，抑制投机炒房。其中政策规定，以高层次人才家庭优先购房方式取得的住房，自商品住房合同网签备案之日起，年内不得上市交易。同时也规定了一户家庭只能同时摇一家楼盘，并且摇号机会将会向无房家庭倾斜。

7月2日，东莞为了加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为，发布了商品住房预售新政。要求从8月1日起，对申请预售的商品住房项目提出新规定，其中要求总建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售；尾期建筑面积低于3万平方米的，也须一次性申请预售。

7月6日，宁波印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对当前偏热的房地产市场进行“降温”。该通知提出了稳定房地产市场的“十条”新政，包括保持土地市场平稳、扩大限购范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等。

将上半年和下半年发布的楼市调控政策对比，可以看出上半年房地产调控以宽松刺激为主，而下半年随着部分城市行情回暖，调控开始趋于收紧。

为什么会出现如此变化？这里体现的是楼市调控的双面性，下半年楼市调控收紧，实际上与当地的楼市行情有一定关系。

回到当地楼市行情来看，这三个城市在上半年都有楼市升温过快的迹象，甚至出现了“炒房”现象。从稳预期的角度出发，此时的楼市调控收紧，符合“房住不炒”的主基调，也有利于当地房地产市场的平稳运行。

下半场楼市怎么走？

同时，2020年下半场刚开局，就有三个城市调控收紧，对于下半年房地产市场有一定信号意义。

据统计，今年上半年，发布的房地产调控政策已超300次，下半年房地产调控将怎么走？未来会否为了进一步刺激经济复苏，放松房地产调控？

日前，中国人民大学中国宏观经济论坛发布专题报告指出，随着疫情基本得到控制，各行各业全面复产复工，房地产市场正在快速恢复，超级分化格局进一步得到强化。超级分化的市场格局下，结构性风险更加凸显，调控的定力和对精准度的要求进一步提升。未来我国房地产市场行业将在较长时间内呈现出“市场超级分化与政策坚定调控”并存的特征。

报告用“超级分化”来形容当前楼市的格局。报告显示，经过城镇住房制度改革后的20年多年发展，房地产市场的销售规模从1998年的1亿平方米增长到2019年的17亿平方米，增长了16倍。在总量增长的同时，房地产市场出现了分化，企业市场占有率、融资成本、土地储备格局、企业盈利能力以及不同城市的房地产市场均出现了分化。疫情之下，这种分化正在进一步加剧。

为促进房地产市场平稳健康发展，今年以来，中央多次为房地产政策定调。4月，中共中央政治局会议提到“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。5月，政府工作报告强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”

保持房价的稳定对我国经济社会的稳定和金融安全至关重要。中长期来看，当前我国房价处于高位，房地产市场根本的矛盾并未得到实质性解决。房地产市场的超级分化使房地产调控和应对风险的难度更大。

在此背景下，未来房地产市场仍需坚定调控方向，保持“房住不炒”战略定位不变，防止炒房反弹，防止市场大起大落。尤其是房地产金融政策维持稳健不变。房地产市场历来对货币政策高度的敏感，政策关键在稳房贷利率。