央行数据显示，2020年1-6月我国中长期住户部门贷款增加2.8万亿元；6月末，广义货币(M2)余额213.49万亿元，同比增长11.1%（今年M2整体增速＞10%）。上述数据反映出，今年上半年选择贷款买房的购房家庭依然很多，而且M2增速达到了近几年的新高。对此，业界不少专家认为，随着M2增速的扩大，未来大部分城市房价有望进一步走高。#楼市#

众所周知，现在平均房价已经超过9000元每平米，大部分城市房价收入比已经超过10，房价已经明显虚高。在这样的情况下，房价如果继续上涨，那么未来还能有多少刚需能够买得起房子？普通人都觉得房价明显偏高，然而所谓的“专家们”依然在唱多房地产市场。比如，有专家表示，房价太低不利于家庭奋斗。大多数专家认为未来房价还将继续大涨的理由有以下几点：①未来有2亿农村人进城买房；②土地价格还将继续上涨；③货币贬值，房价必然上涨。

客观来说，2016年“房住不炒”提出时，就意味着国家已经承认了“房价过高”。值得一提的是，此前社科院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》报告中明确指出，2018年我国房价收入比超过国际9：1的临界点，房地产对经济正向拉动效应出现拐点，这不仅意味着我国智库承认了“房价过高”的事实，同时也表明今后房地产市场投资对经济的拉动作用将越来越小。事实上，影响楼市的“2大变量”已经发生改变，房价未来可能出现大幅下跌情况。

01人口——增速放缓、老龄化加速，主力购房人口呈逐年减少态势。所谓人口变量，就是指购房人群的变化情况，也是房地产市场的“需求”！此前，不少专家都预测未来我国将有2亿农民进城买房，但不得不说，近年来我国出生人口呈持续下降态势。数据显示，2016-2019年，我国新出生人口分别为1786万人、1723万人、1523万人、1465万人，这意味着“全面二孩”以来我国人口不增反降！

人口减少，意味着未来购房需求的减少！机构报告预测，未来10年我国主力购房需求将减少6000万人，每年平均减少600万人。在目前房地产市场整体过剩的背景下，购房需求减少意味着房价再无持续上升的动力。特别是，我国当前人口老龄化水平已经超过15%，老年人口超过2亿人，这些老年人手中持有的房子将“传承”给下一代人，这意味着很多00后将不再需要买房！

02土地——农地入市、土地供给增加，租赁住房市场迎快速发展。2020年开始实施的新土地管理法明确，农村集体经营性建设用地可直接入市，这为农村集体土地市场化发展“开了一道口子”。客观来说，农村集体经营性建设用地直接入市，对房价具有较强的抑制作用，原因有以下两点：

一是农地入市，增加城市土地市场供给量，有利于降低土拍价格和楼面价格，房价受此影响将出现一定程度下降。二是租赁住房市场将迎来重大发展。根据规定，农家集体建设用地只能用来建设租赁住房，这意味着今后租赁住房将迎来大发展，房租价格将出现明显下滑。房租下滑，有利于引导更多人选择“租房而居”的生活。

小结：任何行业都有其发展规律，房地产行业也不例外。当前，在“房住不炒”大环境下，房价涨幅呈逐年收窄态势，购房者观念也开始改变。更为关键的，房地产市场的供需关系已经发生了翻天覆地的变化，未来房价下跌是大势所趋。因此，作为购房者，今后谨慎买房投资！