这两年的土地市场太像人到中年的夫妻

7月9日，白马山三个地块流拍，这是该地块第二次流拍，即便相比上次住宅楼板价从7000多降到了6300，谁知还难逃流拍的命运。

再往前的6月24日，济南多个地块出让，其中位于长清和孙村的两个地块，在竞拍前没人报名，最后以终止结束，比流拍的名字好听许多。

再往前追溯到6月11日，经十一路C1地块，有不下22家房企报名参与竞拍，疯狂之后新城以13966元楼面价+1257㎡安置房竞得，比附近绿城诚园的楼板价高了至少4000元/平米，遥想去年绿城诚园拿地楼板价10159元/平米。

其实，这段时间济南土拍市场的表现，和这两三年济南土拍市场的表现，还是很相近的——动不动高潮一下，动不动终止一下。回顾这两年，基本就是这种状态。你说回暖，要拍的地来一个终止或者流拍。你说疲软，他突然给你几十轮竞价，激烈无比。就像人到中年的夫妻。

多么怀念顶风尿三丈的从前。济南土地市场潮的回忆定格在2016年下半年，以及2017年，我们曾写过一篇文章，讲那些过往的疯狂土拍。当然，土拍指向的还是楼市。

比如2016年的一些高价地，中垠御苑虽然步履缓慢，但也在去年推向市场。基本上可以说是2016年那一批地块里面最后一个推向市场的项目，也不容易。

比如2017年，汉峪土拍的多个高价地，虽然市场艰难，但也陆陆续续推向市场，金科博翠山的规划公示了，东拓的B7地块规划公示了，将军拿下的地块虽然不是价，但一个不专业的开发商在手里磨搓了将近3年后，也终于把那块地甩出去，就在前几天，这块地交给了烟建，相信很快就有动作。

当然，这一切都只是开始，还要接受市场的检验。

长岭山大战的后遗症浓缩在铂悦凤犀台

接受市场检验最难的，目前来看，位于凤山路的旭辉银盛泰开发的铂悦凤犀台当属其中一个。

这个楼盘从2017年高价拿地，到现在3年时间，基本上都属于不声不响的状态。

2017年7月13日，长岭山兴港路北侧，凤山路东侧1宗60亩住宅用地司法拍卖，金地、碧桂园、世茂、万科等10余家房企争抢，最终经过171轮竞价后，被旭辉以17亿拿下，溢价率258%，折合地上楼板价15291元/平米，刷新当时济南楼板价之最。长岭山可谓“一战成名”，唱主角的旭辉银盛泰铂悦凤犀台的有些多少楼盘难以超越的“光辉岁月”。

可惜如今岁月流逝光辉难寻，艰难却是摆在眼前。

我们先看一下这个楼盘如何难的，到目前为止，该楼盘住宅网签套数仅为1套。要知道，这可是去年8月底就开盘，卖到现在。为什么市场接受度不高？

，地段优势不明显，虽然历下区，但是周边环境一般，北侧还有炼油厂等不利因素，更何况长岭山可选择楼盘比较多，金茂府，银丰玖玺城，等等，都是强有力的竞品。

第二，户型市场不对路，虽然自称铂悦系是高端产品系，而铂悦凤犀台更是江北个铂悦系的高端产品，甚至226平米四室双电梯美名其曰保姆电梯。可惜，脱离实际，在长岭山这个地方，北面就是炼油厂，从下图中可以清晰看到两者的距离，能有多高端的改善客户选择这里置业？毕竟这样的位置和2.8的高容积率，也就是刚改，更注重性价比和功能性，谁愿意花钱买你的保姆电梯？噱头有余，但不落地。

一百五六十平的三室，在这里不如一百一二十的三室，一百五六十可以做四室了！还有150多的三室还是一个客厅一个卧室朝阳，这户型也太落后！

产品不落地也是不少楼盘的通病，比如化纤厂路的海尔天玺，精装修大户型，曾一度卖两万六七，但是地段不支撑做高端，地段基因，区域形象，就是改善，再加上海尔地产口碑不佳，所以，也很被动，网签数量也是低的不好意思看，玩不转就晾下，转战另一个地块，叫博悦兰庭。

第三，当然是价格，如果价格再降一降，这个楼盘还是可以接受的，就像女人，降低一些条件，还是可以嫁出去的。毕竟，所有的楼盘热销除了疯狂市场的疯狂举动，都是建立在性价比基础之上的。一个楼盘卖不好，最直接的原因就是客户感觉性价比不够高，甚至可以说太低。去年开盘高层均价23000元/平米，小高层均价25000元/平米，有房源甚至低至21000元/平米左右，都卖不动，看来这个价格还是虚高了。