前段时间，有网友（江西）留言说自己2014年的时候，在当地小县城以6200元每平米的价格购买了一套98平米的房子。他买这套房子原本是为了投资，但让他意外的是，在他买完房后，房价仅仅只是涨了一段时间，之后就开始缓慢下跌。如今，该楼盘二手房挂牌价下跌至5000元每平米，而且有价无市。

对上述网友的遭遇，不少购房者直言，如今三四线城市以及其他小县城房价出现下跌情况越来越多，大多数县城的房子已经失去投资价值。甚至，有网友坦言，已经不敢购买小县城的房子，因为不知道哪天房价就突然开始降价了。客观来说，相对小县城3000-4000元的元工资，很多城市的房价明显已经虚高，未来房价下跌的概率非常大。

对小县城来说，影响当地房价的因素很多。比如，当地居民收入、人口流动情况、与大城市的距离、全省房价均值、交通建设情况等等。但归根结底，人口和经济是影响县城房价最关键的两个因素。今天，我们就从人口和经济的角度，对县城未来房地产市场发展情况进行一个简单探讨，以期得出初步结论。

01人口方面：城区人口在10-40万左右，人口增长缓慢，对房价支撑较弱

此前回老家，问朋友当地县城“炒房”的情况严重不？朋友回答让人很意外——城区人口不到30万，还有谁炒房？事实上，绝大部分县城城区人口数量并不是特别多，也就是10-40万人之间，而且这些人大多数都已经拥有了自住房，买房的动力不足。当然，前几年还是有不少人抱有“买房赚钱”的想法。我们可以称呼这些人为“占坑式买房人”——先买房，等房价上涨再卖出，赚差价。

现在，许多县城房地产市场面临没有新增主力购房人群的情况！为什么会出现这样的情况？一方面因为大城市工资水平更高，教育、医疗等资源更好，导致很多县城年轻人都往周边大城市跑，从而使县城年轻购房者群体的逐渐流失；另一方面，随着新农村建设不断推进，农村居住环境和生活水平得到了很大的改善，越来越多农村人不像过去那样渴望在城市买房，反而喜欢在农村盖别墅居住生活。

02经济方面：房价收入比偏高，越来越多人失去“买房能力”

前面已经说过，现在多数县城居民年收入不超过5万元，而很多城市房价已经突破8000元，这意味着购房者不吃不喝需要15左右方能买得起房子。当然，15年是最理想的状态！为什么这么说？因为，前段时间官方给出一项数据：我国现有6亿人月收入不足1000元。不用想，这6亿人大部分都生活在县城，这样的收入指望他们买房显然不可能。因此，县城当地能够买得起房子的人已经“寥寥无几”。

也有人会说，未来“返乡置业潮”将带动县城房价上涨。可事实上，返乡置业潮是基于房价上涨的预期上的，如果房价出现下跌，谁还愿意去县城“接盘”？因为，返乡置业潮不是县城房价的救命稻草。或许，随着人口持续流出，经济发展乏力，越来越多的县城房价将在未来10年内开始逐渐向下，“白菜房”现象将在越来越多的县城出现。

小结：不管是从人口的角度，还是从经济的角度，多数县城已经无法继续支撑房价持续上涨。正因为此，未来县城房价大概率将呈现整体下跌的态势。因此，作为购房者，除非刚需自住，否者谨慎在县城投资买房，免得今后面临亏损的局面。