经常听到外地的朋友跟我说，真的羡慕你们长沙人，每天都能打卡茶颜悦色、文和友，宵夜走起小龙虾，房价收入比，在省会城市中实力垫底，一个刚毕业的年轻人，努力工作几年，就可以买得起房。

没错，长沙连续12年获得幸福城市，房价也不高，今天，我们来聊一聊，长沙低房价的小幸福，会不会一直持续下去。

魔幻的长沙楼市

2016年暴涨的神话，在高举房住不炒大旗的长沙，不太可能重演，但是缓慢补涨却一直没有停过。

▲ 2018~2020长沙各热点板块房价涨幅

2018年，长沙全城限价9970，之后限价逐渐放松，2020年5月，一顿操作猛如虎，全城限价涨到13800。

从上图可以看出，长沙各重点板块的限价正在一点点被抬高。

近几年，长沙的土拍地价，基本是按照每年8~10%的幅度，缓慢抬升。

也就是说，长沙在以每年8~10%的速度缓慢补涨，填平和同类城市之间的价差。

因为长沙的房价原本就值15000~16000，只是被政策打压到了12000~13000。

如果你是刚需自住，看好了，尽快上车，不要等。

长沙楼市的基本面就是扁平化、白菜价。

我们来看看长沙买房的几大热门板块：

梅溪湖一期：

长沙新名片，教育中心，四大名校全在这，外地人买房的。目前限价13500。更往西的梅溪湖二期，几条主干道已经拉通，看起来还是一片荒地，在建的项目有3~4个，限价13000左右。

3环内的梅溪湖一期与3环外的梅溪湖二期，差价500元/平。

滨江新城：

再来看看，滨江新城，湖南金融中心、长沙的陆家嘴，河西的CBD，与市府板块一路之隔，出身名贵，光环加身，超高层扎推，但是，之前城中村遗留下来的副产品——村小，始终是硬伤。

最近沸沸扬扬的西江小学规划缩水WQ事件，再一次暴露了这一点。

区域内在售的建发泊悦、正荣梅溪紫阙台可以关注，梦想滨江湾、润和湘江湾、三湘一品等新项目同样值得期待。

再来看看价格，均价13500-14500元/平。

洋湖新城：

湘江新区3兄弟，洋湖发力最晚，但是赶超很生猛，规划大，核心区尚未发展成熟，位置和产业规划上比两位大哥差一丢丢。

靠洋湖和宜家2张压身，自我感觉良好，底气十足，也卖13500~14000。

主城核心区与主城新区，两者差价几乎为0。

再来看看其他洼地版块：

月亮岛文旅新城均价已经破万；武广新城阳光城尚东湾毛坯9000左右；南城省府板块鑫远翡丽郡9字；麓谷非核心板块1万左右；大王山板块9字头；高铁西城8字头.......

而主城区核心板块，比如梅溪湖、滨江、洋湖、北辰三角洲、西湖、省府、广电、浏阳河东，均价都在1万3左右。

▲ 2020年长沙热点板块限价地图

限价之下，长沙的楼市充斥着魔幻的乱象，整个长沙，限价区间非常一致，均价整体控制在12500上下。

本来应该卖1.7~1.8万的市中心盘，对不起，限价13500。

本来只值8~9000的远郊盘，价格也开始膨胀，限价飙至11000。

整个长沙，各个板块之间的价差，不超过40%，而正常的情况下，好的板块和差的板块之间至少存在一倍的价差。

总之就是一句话：好的不贵，差的也不便宜。

所以，应该怎么选板块，你应该心里很清楚了。

NO.2

限价的副作用，维权潮不断

限价，是一辆无情的推土机。

不管你的地段有多好，不管你的规划有多牛X，在长沙这个神奇的市场，所有的规划、概念、产品、精装……都能被一一推平，只留下健康到没有一丝丝泡沫的限价12500。

长沙，越来越难看到让人惊艳的好产品。

限价之下，长沙的楼市正在丧失做出“好产品”的能力和欲望。

去年，12月，长沙市发文限定开发商的平均利润率为6%至8%。

开发商在“成本倒推式”和高周转的模式下，

产品做得再好，价格也卖不上去；细节打磨得再完美，也会被比性价比抹杀；园林做得再漂亮，也绕不过限价这道关。

既然如此，不如比烂。