章哥好，我是买房小白，但父母给我已经准备了房子，自住没问题。不过我是有首房首贷的资格的，不用的话觉得浪费了。所以想投资一套，但不知道今年是否会真的大涨？您能给个建议吗？

1、你既然有买房的资格，那投资自然没问题。但既然是投资，就是长期性质，也就不要考虑短期内的市场波动了。

2、今年是否会大涨？从目前的各种信息分析，下跌的可能是没有了，至于涨多少现在不好说。但是，大涨的可能性不高。

从整体环境来说，疫情引发了全球经济危机，所有主要国家都启动了货币宽松模式。中国也必须跟进，否则必将导致出口受阻，热钱涌入，会遭受更大的损失。

从今年一月底开始，至今已经三次降准，向市场上释放了上万亿的资金。根据央行数据显示，4月的M2（广义货币）总量同比上涨11%，这是2017年以来的次。

这说明，市场上的钱太多了，从银行贷款也容易多了。虽然这些钱都是定向投放的，严控流入房地产市场。但是，所有投放的贷款无论进入那个行业，最终都是要变成工资进入员工兜里的。那他们拿到了钱会去买什么，谁能控制？

2008年和2015年，两次经济危机期间，央行也是多次降准，所放出的贷款同样是严禁投向房地产企业。但是，最终都导致了房价暴涨，北京从2008年的均价一万，涨到了2017年三月的6万。

也就是说，在历次的货币宽松时期，不动产还没有下跌的先例。毕竟在廉价货币增多，钱不值钱的时候，房子是相对最保值的产品。

3、但是，历次房价上涨还有一个前提要素，就是政策支持。2008-2009，高层虽然没有把房地产列入支柱产业，但却发布了一系列鼓励买房、促进消费的政策。比如首付降至20%，放开落户，利率七折，税费减免等等，直接刺激了买房人的购买意愿。

2016年略有不同，很多城市为了本地的经济，纷纷推出首付降低，购房落户，税费减免等地方性政策，刺激消费。但北京基本上没有放开政策，只是在贷款方面宽松了一些。可尽管是这样，在形势的带动下，房价依然从3.5万涨到了6万。

也就是说，尽管降准释放了货币，让市场上的钱增多了。但如果没有鼓励政策的配合，房价也未必大涨。而且，只要是其他城市上涨，北京作为领头羊，即便没有政策推出，也会跟着上涨。

这就像股票市场，北京就相当于茅台，自己上涨的时候其他股票未必跟得上。但如果大盘向好，那茅台就算没有利好推出，也会跟着涨，毕竟是指标股。

总之，如果房价大涨，其必备条件就是鼓励政策的出台，至少是普遍的地方性政策。

4、但这次似乎又有所不同，中央对“房住不炒”的指导思想非常重视，严控不放。

在的央行报告中，其中一句话去掉了四个字，那就是“因城施策”。之前，是允许各个地方政府根据实际情况出台政策的，只是需要得到中央的认可。

所以，这两年各地纷纷放开人才落户政策，而且有60多个城市，针对房产预售和土地出让金都出台了支持和优惠政策。

而且从疫情开始，驻马店、宝鸡、济南、青岛等8座城市都出台过降低首付鼓励买房的政策，但几乎都在几天之内被叫停撤回了。

可是，现在没有了“因城施策”这四个字，就意味着高层收回了地方上之前的权力，各城市对于房地产市场，几乎没法主动扶持了。

所以我认为，至少是在近几个月之内，就算房价有涨幅，也不会太大，因为没有政策的鼓励，不可能出现太多的买房人。

5、总结：在央行的报告中，仅仅去掉了四个字，就充分表明了高层的态度：房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。中央通过收权，更加掌控了房地产市场的波动，绝不会轻易出台鼓励政策，任由房价大涨。

所以，针对你的实际情况，建议买房，但不建议抱着短期之内赚大钱的心态买房。

你好，我们是北京人，名下现在两套房。一套在大兴的联排，300㎡价值700万，无贷款。另一套是朝阳的商住公寓，价值200万有60万贷款。在廊坊有一套房价值70多万吧，无贷款。目前家庭收入约4万，年入50万，不算不固定收入。请问：

1、我父母名下无房，是否能用他们的首房首贷名额？

2、我们怎么能规避掉现有房产，做到首房首贷的资格？

3、我们准备在海淀或西城买一套，请问有什么建议的吗？

1、你们父母的年龄多大？因为如果用他们的名义贷款的话，银行要审核贷款年限的，一般是贷款人+年限不得超过69岁，也有的银行是75岁。所以如果年龄太大的并不合适。

2、你们的首房首贷资格。那套商住是登记在谁的名下？是一个人的贷款还是两个人的？

如果是一个人的，那可以用离婚来解决。把房产都过户到有贷款的人名下，另一个人净身出户，一年后就有首套资格了。一年内买房，还是二套资格。

但这种方式毕竟不太好，请慎重考虑。

3、而且，建议把公寓处理掉吧。因为租售比虽然会不错，但政策对其的严控却不会在短期内取消，从5-10年的期间来看，涨幅会弱于普通住宅。而且其交易成本很高，投资的意义不大。

4、海淀或西城的。建议选择西城，毕竟整体水平是全北京最强的区。虽然430新政之后，西城会执行多校划片，但就近入学仍然是基本原则。所以对优质小学附近的业主们的影响不会很大，只不过是从以前的100%成功率变成了80%左右。而且，即便是多校随机选择，也不会让牛校和差校之间选，那就成了赌博了，因此只会在档次差不多的学校间进行多选一。所以只要有了优质房产，把户口迁进去，基本都能进入还不错的学校。