临沂的房价自2017年初，开始了疯狂地上涨。截止到目前临沂整体房价均价已经超过10000元。临沂房价有没有触及到天花板？未来临沂房价是继续上涨还是下跌或是维持稳定？今天咱们就来客观分析一下。

临沂各区域划分示意

4月份临沂市及各城区均价

首先看一下临沂市的整体房价，目前已经10194元/㎡，虽然许多网友对于临沂市的房价耿耿于怀，甚至发出“报复性”的言论，认为临沂的房价该“10万/平”起步，但是除了潍坊、长沙这些特殊性城市外，同等能级的城市中临沂的平均房价只处于中间水平。

再说一下临沂的城市属性，临沂是山东面积的地级市，长居人口也是山东省内的。

大家都知道，大城市对于小的城市有着虹吸效应，因为大城市有着更多的工作机会、更好的居住坏境、教育环境及医疗条件等。临沂市目前城区人口尚未超过300万，下辖的县区人口超700万，随着临沂城区的扩容发展与功能升级，对于下级县人口的吸引力会越来越大，将来还会有大量人口的涌入。于人口红利的影响，临沂房价还会有一定的上涨空间。

兰山区，临沂发展的区域，其中城中板块、滨河板块发展已接近饱和，无论是城市界面还是城市配套改变空间不大，房价上涨潜力极其有限。大学城板块和义堂片区则有较大的发展空间，单看最近义堂片区拍卖的两块土地来看，众多房企争相购买，最终分别以807万/亩和752万/亩的价格被房源集团和中南竞得。楼面价接近5000元/㎡，售价预估超过12000元/㎡，随着义堂镇板材企业的搬出，屠苏岛开发建设的定格，整体片区重新规划发展成型，义堂的片区发展看好，房价有一定的上涨空间。

兰山区义堂镇规划

再看北城片区，目前北城二期的地价是的，近两年不断刷新临沂的地王价格，房价也是临沂的领头羊，目前均价超过18000元/㎡。但从11日北城二期048地块的竞拍被政府叫停。（据说参拍房企15家，个人估计是竞拍价格高得离谱。超出政府预期的太多才被叫停的）另成都路与孝河路、鲁商中心斜对过的地块，也一直传言会成为临沂的新地王。就是说北城二期剩余地块所建新房的价格还会有一定的上涨空间。

反看北城三期，目前仅高铁片区有一个项目，绿地临沂城际空间站，听内部消息开盘房价会过万。我个人觉得一万多点还是可以接受的。虽然目前临沂东西南北四向发展，但是大家都知道，北城向北的发展近些年一直都是临沂的发展重心。北城三期核心则是高铁片区。虽说现在尚处在开始阶段，但随着高铁效益的逐渐显现，依我来看不需五年发展就会有初步的成型规模（犹记得2016年在朋友家泉府公馆看南京路北侧，一片荒地。经过五年的时间，发展已然成型）。如果北城三期落位市内排名靠前的学校，其房价在短时间内会有大幅的上涨。这个区域也是我觉得目前来说房价涨幅空间的地方，比较适合投资。

再看河东，河东老城区跟兰山老城区一样，改造成本太大，基本不会有大的变动，房价上涨空间极其有限。而沿河片区也没有空地，变化不大。目前来说河东的主力发展方向是沿北京路、南京路向东发展。尤其是相公片区，随着大学城的发展会有较大的变化。周边的房价也会逐步上涨。但是这个发展周期稍长些。目前近一万一的价格可能会持续一段时间，不会有较大的变动。河东北部康养片区，估计短时间内还会保持不温不火的状态。

罗庄区是临沂的老工业区，是目前在售的房地产项目的片区，也是市场竞争最激烈的区域，土地频频拍出，项目一个个落地。目前均价8900+，随着沂蒙路的打通。估计百花湖片区和儒辰生态城区域的房价可能后期会有所上涨，其他位置估计变化不大。

另外的高新区和经开区，喊了多年的发展口号，区域优势不明显，发展速度稍显偏慢，对于人流和资金的吸引都有限。房价的涨动只能跟随大市场环境涨而涨，自己无法带动拉升区域房价。购买者也多为周边地缘性客户和受其他区域价格挤压溢出型客户。

综上，北城三期是目前来看目前涨幅潜力的区域、其次是义堂片区和河东沿北京路周边片区。