最近，4月份的M2、社会融资等数据，引起了市场的关注。

央行数据显示，4月末，广义货币(M2)余额209.35万亿元，同比增长11.1%，增速分别比上月末和上年同期高1个和2.6个百分点。

狭义货币(M1)余额57.02万亿元,同比增长5.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.5个和2.6个百分点。

流通中货币(M0)余额8.15万亿元,同比增长10.2%。当月净回笼现金1537亿元。

注意：M2创下了2017年以来的新高，M1创下了2018年7月份以来的新高，均是近几年罕见的情况。

社融也是如此，4月新增社会融资规模3.09万亿元，同比多增1.42万亿元，高于2017年以来（可比口径下）的历年同期规模，创2018年5月以来新高，环比提升0.5个百分点。

为什么大家都关注这两个数据呢？

首先要厘清它们的概念。

 

M2代表的是货币的总供给，M1=M0（流通中货币）+企业存款，而M2=M1+M1 + 准货币（居民储蓄款 + 定期存款 + 其他存款）。

也就是说，全社会所有的钱加一块，就是M2，这个数据增速创出了3年以来的新高。

社会融资的概念也很容易理解，是指一定时期内(每月、每季或每年)实体经济从金融体系获得的全部资金总额，是一种“增量概念”。

如果说M2代表的是货币的总供给，那么社融代表的就是货币的真实需求。

之所以市场上对于的M2、社融数据出现热议，是因为货币的供给、需求全部大涨，并且创出了近些年以来的新高，说明金融体系、实体经济中的钱越来越多了。

正因为M2和社融增速较高，很多所谓的业内人士开始“老调重弹”，认为房地产市场会复制2008年那样的现象，在宽裕的资金氛围下，开启一波新的房价牛市。

笔者并不这么认为，如果每次都把货币现象简单的归纳为“买房致富”、“房价上涨”、“房产”，未免有点“刻舟求剑”了。

M2、社融的数据都是央行发的，同样的，我们不妨参考央行最近发的2020年一季度货币政策执行报告，里面有央行对楼市明确的表态。

 

报告中提到：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性”。

对比2019年四季度的货政报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

是不是发现少了点什么？

没错，“因城施策”被去掉了！

所谓“因城施策”，是很多城市在结合自身的人口、经济、产业、人才流入、房地产依赖度、土地收入等各项因素，在房地产调控领域有一定的“边际收紧或宽松的空间”。

比如曾经放开限售的菏泽，去年南京、天津、广州等非核心城区放开的人才落户，比如今年2月份至今60多个城市对房地产预售、土地出让金缴纳出台的各项支持和优惠政策。

没了“因城施策”，就意味着地方上对于楼市放松的空间，变得越来越窄了！

从2月份到现在，驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例、济南产业园区内购房取消限购、海宁房博会期间放开限购1个月、青岛限时百日取消限售、赤峰鼓励个人购房取消限售、荆州降低首付提高公积金贷款额。

以上8个城市，全部都是在涉房政策发布之后，短则1夜，长则3天，就被迅速撤回。

 

这就是央行对于房价的表态，权限上移，M2和社融象征着市场里的钱变得越来越多，但这些钱不会跟房地产发生丝毫瓜葛，房价大起大落的基础不复存在。

为什么这份央行报告如此重要？

每个季度，央行都会发一份货币政策执行报告，回顾上一季度的形势，展望下一季度的政策执行思路。作为货币政策最重要的风向标，这份报告被市场高度关注，每个字、每个词、每句话的删减，都大有深意。

划重点：这份报告重点是展望下一季度的政策思路。

也就是说，未来3个月的时间内，房地产的整体基调已经非常明确了，不管社会货币总供给有多高，M2、M0、M1、社融等指标增速有多快，楼市的严厉调控氛围不会有丝毫松动。

在这种环境下，2020年的楼市，似乎有一种梦回6年前的感觉。

经济学家李迅雷前段时间说：我国商品住宅广义库存在经历了2016、2017年的连续大幅下滑后，2018-2019年又开始持续攀升，当前已经回到2013年底的水平。

我们统计的100个城市中，有50个是有限售政策的，限售期一般都在两年以上。随着“解禁”期来临，在当前很多城市如此高的房价之下，也存在“减持”套现的压力。

 

综合“库存+限售解禁”这两个因素来看，2020年的楼市，极有可能会复制2014年的轨迹，因为高库存+高抛压，房价、销售额、销售面积、新开工、拿地、投资等指标会出现回落。

基于此，笔者认为，在央行已经给调控“定调”的前提下，在2020年楼市已经明确的高库存压力下，未来3个月，购房者要像“买萝卜”、“买大葱”、“逛菜市场”一样的态度去买房。

换句话说，买房不要勉强，心理价位、潜力、地段区位全部符合自己的预期才行，“宁可错过，不可做错”。

简而言之：作为刚需族，房子肯定要买，但在城市选择、开发商筛选、片区抉择、议价空间方面，要比以往更具耐心，在一个“买方市场”里，不用怕买不到心仪的房源。

就像去超市买萝卜、买大葱一样，一定要挑挑拣拣，不必顾忌卖家的眼光，但凡品相有一点坑洼、污渍和变形，就可以弃之不顾，换一家货源充足的卖家继续挑选，直到挑出满意的菜品为止。

今年买房的态度也应该如此，只要各地的限购、限贷依然从紧，市场没有大涨的基础，加上高库存基数的影响，购房者在未来3个月时间就会拥有更多的主动权。