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[摘要] 刚刚过去的"五一"期间,全国12城新房成交套数大幅飙升77%。
1. 楼市开始回升了
近日,热点楼市明显回升,1-4月份,深圳、杭州、南京新房成交同比分别增长6%、-2%和6%,4月份热点城市新房成交量同比降幅收窄至个位数,意味着市场正在向去年同期水平靠拢。1-4月100房企销售25709亿元,同比-14.5%,降幅较1-3月收窄了6.4个百分点。4月单月,100房企销售约9002亿元,单月同比年内首次转正至0.6%,较3月提升17.8个百分点。
刚刚过去的"五一"期间,12城新房成交套数大幅飙升77%。重点城市二手房市场,更有代表性。根据统计,4月重点18城二手房成交量环比增加43.1%,同比增加17.6%。4月改善性需求释放节奏加快。18城成交面积90平以上占比高出2.2个百分比,达到30%。
信贷数据也支撑楼市回升。4月份,居民部门短期信贷新增2200亿,中长期信贷新增4300亿,已恢复至去年的平均水平。
源头上的地价也在上涨。近期,为激活市场,热点城市把"压箱底"的地块拿出来,导致溢价率明显回升。4月份,一线城市土地成交规划建筑面积同环比上行303%、174%。土地市场溢价率明显回升,一线城市土地成交楼面均价13301.8元/平米,环比上升18%;核心二线城市4 月楼面均价同环比分别上行 37%、61%。
官方数据显示,房价在上涨。3月份,70个城市中63个城市新房价格上涨,只有6个城市房价下跌。也即,大部分城市的房价在上涨。其中,一二三线城市3月份新房价格同比分别上涨3.4%、5.8%和5.3%。
2.楼市"后浪",难有新高度
近期,大家都在讨论,楼市还有没有"后浪","后浪"在哪里?其实,除深圳、杭州等少数热点城市,大部分城市的楼市"后浪",难有新高度。
首先,热点城市新增客源连续2周下降。根据数据,上周(5.1-5.8)10个热点城市二手房新增客源量(电话咨询量,非带看量)环比-14%,其中一线城市环比-13%,二线城市环比-17%;上上周(4.27-5. 3),这10个城市二手房新增客源量环比-5%,其中一线环比-3%,二线环比-10%。
其次,大部分城市的库存周期在上升。统计的28个重点城市,新房平均去化周期达20个月,同比增长了67.5%。其中,25个城市的新房库存周期在上升,12个城市的去化周期超过18个月。
再次,二手房挂牌价在下降。从调价行为看,4月18个城市中有13个城市调涨占比下降,比上个月增加6个城市。深圳的调涨占比虽然较高,但启动二手房指导价后,调涨占比下降。成交周期方面,4月客户成交周期升至56.8天,较去年同期增加13天,市场成交节奏明显缓慢。
最后,购房能力在下降。根据的交易数据,5个城市月供收入比(深圳、上海、南京、广州、杭州,收入用城镇居民可支配收入口径)超过50%,13个城市月供收入比大于40%,居民房贷负担压力大。随着疫情对收入的冲击全面显现,加上房价上涨,市场回升"后浪"确实难以乐观。
3. 前浪对后浪形成制约
前浪反扑过来了
首先,新房供应高峰正在到来(这也是近期各大城市库存攀升的原因)
以"累计新开工-累计销售"作为中期库存指标,我们发现,经过2015-2017年强力去库存,2009-2014年积累的库存基本消化。但是,2018年开始,新开工又明显地攀升。而此时,新房销售在高位徘徊,继续向上乏力,导致新开工明显大于销售,中期库存连续2年快速增长。
我们再以"累计供地建筑面积-累计新开工面积",作为长期库存指标。由于没有用地出让规划建筑面积这一数据,我们无法估计的长期库存。不过,近年来供地明显攀升,特别是2019年以来,国家更强调热点城市加快供给侧调控,供地在明显增长。根据中指院发布的数据,300城供地2016年以来连续3年增长。因此,我们推断长期库存也在明显的攀升。
今年以来,由于疫情冲击,对楼市调控而言,国家更强调供给侧(而非抑制需求)。所以,尽管深圳房价明显上涨、市场情绪火爆,但调控政策还是在供给端,不太愿意去打击需求。比如,近期深圳发布的住宅供地计划,2020年宅地供应比2019年翻一倍。上海已渐进松绑人口控制,并将"集体经营性建设用地"出让、出租纳入土地入市交易范围,以提高城市集聚力。今年以来,北京中心区优质地块、纯商品房供地供应增加,意图就在于从土地源头,激活楼市。
未来,新房中期库存、长期库存,将会以排山倒海之势压过来,从而极大地制约楼市"后浪"的高度。除了新房海量供应之外,不容忽视的是,二手房正在成为另一股打压楼市"后浪"的狠角色。4月29日,发布2020年《4月国民安居指数报告》,报告显示,4月二手房新增挂牌房源量环比上涨56.2%。
为什么挂牌量剧增?
过去几年,房价快速上涨,投资客居多,甚至全民炒房,上市公司也炒房。不久前,央行的调查报告显示,我国城镇居民家庭住房拥有率高达96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套的占比达到31.0%,有三套及以上的占比为10.5%,户均拥有住房达到了1.5套。
现在,房价涨幅趋缓,甚至下跌了。疫情下,现金流紧张,很多企业经营困难,二手房挂牌量自然就暴增了。而且,未来二手房挂牌量还有可能继续创新高。因为,商品房海量竣工正在路上。2016-2018年,已竣工未销售的商品房面积,创历史新高,每年都在6-8亿平米。
按照2-3年的交付期,2019年开始,竣工高峰将来临(连跌2年之后,竣工在2019年开始增长),很多房子将放租或进入二手房市场,挂牌量也将继续创造新高。目前来看,挂牌量剧增的城市,二手房的价格大多在下跌。加上,疫情后供给侧纾困,新房供应高峰一波接一波,新房价格相对优惠,极大地制约二手房的价格和交易情绪,二手房反过来也制约新房的"后浪"。
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