昨天的微信头条给大家分析了一下，逆势上涨、走出独立行情的深圳楼市。

概括下，主要原因有两个：公认深圳西部片区有空间，人们纷纷去投资购房将市场炒热了；一线城市中，北京上海落户门槛高，房票不好拿，广州深圳门槛低，但深圳人多地少还有先行示范区的概念，物以稀为贵嘛~

可也就这么一个深圳，这个整体上涨的结论肯定不是一个城市拉起来的，我们看一下数据。

【1】

3月份新建商品住宅销售价格环比中，上涨城市为38个，相比3月份的21个增加了17个城市，上涨城市数量明显增加。

3月份，初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，但涨幅比1月份回落0.2个百分点。其中，北京持平，上海和深圳分别上涨0.1%和0.5%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，与1月份相同。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.2%、0.3%和1.6%，广州下降0.2%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点，比1月份扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2%。疫情影响，武汉三月住宅无成交，销售价格视为没有变动。 35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，比1月份回落0.2个百分点，襄阳无成交；二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点。

概括一下就是：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二手住宅销售价格环比微涨。
 

如果再看一下同比数据呢？也可以得出一个结论：一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，二手住宅销售价格仅一线城市涨幅微扩。

【2】

数据没错，但这不能代表楼市整体回暖，也不意味着房价没有回调空间。

看国家统计局的房价数据之前，先要明确一点，这个统计的是网签数据。网签有一个特点，时间上可能会滞后。看房、付款、网签这都需要时间，本来春节前夕就容易有很多人出手买房，但是2月大家都出不去家门，更别提去网签，这个流程自然就延后到3月份，数据也自然是体现在3月份。
还有一点，是现在特殊情况造成的，二三月的时候，各地为了帮助房企渡过难关，出台了很多政策，比较常见的就是尽快批预售，让房子赶快上市周转起来，避免房企被拖垮，而这当中就有一部分单价较高的楼盘。

像深圳、杭州那样热度上升的城市，更多是因为自身供需结构刺激到了楼市快速恢复。

绝大多数的城市不是在政策“一日游”的边缘试探，就是忙着发人才政策、降户籍门槛抢人，能从实质上刺激楼市的一条没有。在发现房地产经济此路暂时不通的时候，更多城市都转向了扶持产业、拉动消费。

【3】

为了控制疫情，2月份整体发展陷入停滞，有人不只失去了2月份的工资，还可能失去了工作。这种情况下，很多刚需就更难上车了，而一直坚持不放松的调控也基本没给炒房留下机会。

未来的楼市将会产生分化。经济实力强、产业结构佳、人才吸引力大的城市将更快回暖；那些竞争实力不强的城市，想要回暖则必须依靠政策刺激，但目前有力的刺激手段全都被驳回了，只剩下些影响很小的。

所以，如果想要楼市全面回暖，那么必须要看政策。但很明显，降首付、松绑限售限购限贷，这些能提高买房热情、进而刺激房价的政策，短期内都不太可能看到。

但有一点是影响的，那就是4月20日的LPR，根据前几天一年期MLF下调20个基点，可以推断LPR大概率是下降的。

到底5年期LPR是降息20个点还是15个点？这直接关系到你的房贷！

至于实操买房，到底怎么选？抄底是不太可能的，一直以来我都不建议大家抱着这个心态去选房。新房可以打折、可以促销，但不会直接降价，真要降了，那就更没人买了，购房者普遍拥有的“买涨不买跌”的心态就是的理由。

觉得楼市回暖、房价上涨、跑去抢房？大可不必，一二线城市都不是全面火热，三四线更是谈不上回暖。被抢购的不是难得降价的优质项目，就是成色不足的虚假热闹。

这个时候，对刚需来说，不是自己看好考察好的房子，就别轻易下手。对兜里钱多打算再买一套的来说，一二线核心区域优质资产（那种荒无人烟的新区房子可算不上），或者环一线城市圈（环二线在这时候都不建议随意出手，毕竟大部分二线和环二线都还是吸血与被吸血的关系，只有一线城市能真正做到资源外溢带动周边城市发展）。

还有一点，所有人通用，谨慎购买商业公寓和商铺。除非你同时满足：实在是没有资格买住宅、公寓便宜很多、急于买房上车、打算长住、很多年内不考虑出售等几个条件，否则不建议买公寓。