当前，新冠疫情在我国已得到初步控制，但在全球持续蔓延，正对全球经济产生重大冲击，且将持续影响我国经济。

有鉴于此，澎湃新闻澎湃研究所栏目与中国青年经济学家联谊会（YES）和上海交通大学中国发展研究院合作，特设专栏“经济战疫”，约请相关研究者，为我国当下的疫情应对出谋划策。

中国青年经济学家联谊会，由有志于经济学研究的青年经济学家自发组成，目标是通过高质量的学术论文研讨，促进经济学的研究、交流与合作。

 结构性的房地产政策不是简单刺激房地产。图为2月21日，广西南宁市，一处建筑工地上的工人在施工。

当前，新冠病毒疫情对国内经济造成了严重冲击，短期内经济下行压力变大。与此同时，虽然国内疫情到目前基本得到控制，国外疫情缓解却尚需时日。总的来说，2020年我国经济面临国内和国外的双重冲击，经济下滑的趋势非常明显，需要刺激内需来做出应对。那么在可能的政策选项里面，刺激房地产市场是不是一个好的选择？

厘清四个前提性问题

要给出这个问题的答案，需要先回答四个方面的问题。

首先，刺激房地产市场是不是必要的？从房地产行业自身特征来看，房地产企业的杠杆率较高，行业平均负债率在79%左右，加上过去几年的房地产市场调控，短期内房地产企业的风险较高。因此，为避免突然的冲击导致连带的金融风险，短期内有必要适度放宽对房地产市场的制约。

其次，刺激房地产市场对总体经济的效果如何？房地产行业对其他产业的带动性较强，从行业相关性看，房地产和金融业、建筑业、批发和零售贸易业联系紧密。房地产市场的稳定既能带动房地产投资，稳定土地市场，又有助于带动相关行业投资，并拉动居民对家电、装修的消费，从而降低总体经济下滑的程度，并在一定程度上稳定就业。

第三，当前住房总量供给并不短缺的情况下，扶持房地产市场的政策能否转化为真实的购房需求？对这一问题的回答是，虽然在总体上我国的住房供给并不短缺，但存在空间上的供需错配：人口流入地住房供给相对不足，导致房价居高不下；人口流出地住房供给相对过剩，房价面临下跌。根据我们之前的一项研究，2003年后，一些沿海城市和大城市土地供应收紧，导致这些地区的房价比土地供应放松地区年均高10%左右。近几年，一二线城市和三四线城市房价的持续分化，以及一线城市房租的快速上涨也说明供需的空间错配并没有得到改善。

第四，刺激房地产投资会不会挤出其他部门的投资和消费？我们之前一项关于房价和投资的研究表明，房价过快上涨会挤出实业投资。对居民而言，房价过快上涨也可能抑制消费。如果刺激房地产导致房价快速上涨，那么可能以牺牲其他部门的投资和居民的消费为代价，最终对整体经济的提振作用不大。因此，刺激房地产的政策必须能够保证房价的平稳，同时降低对其他实体投资的挤出和对居民消费的抑制。

通过土地供需的空间匹配，可以在提振住房需求的同时，通过住房供给的空间调整抑制房价的过快上涨，降低刺激房地产带来的负面影响。因此，总体而言，住房需求仍有增长潜力，尤其是对于住房相对短缺的人口流入地（主要是东部发达地区和内陆地区的中心城市），但需要配合结构性的住房市场调控政策。