没有最难，只有更难。中国楼市在熬过挑战与惊奇交织的2019年，又迎来了“黑天鹅”乱飞的2020年。新冠病毒不仅搅乱了整个社会经济秩序，也严重影响房企拿地、销售等全面发展节奏。未来，不排除还会有市场动荡可能性。

“房住不炒”紧箍咒常念，国内的市场调控从暴力斩切转向精准制导，用时间换空间，政府努力在让长效机制逐渐发挥作用。尽管2019年商品房销售额再创新高，与早前兰德咨询预测的“市场容量将突破20万亿元”又近了1万亿。

但作为市场进入低迷的第三个年头，值得警醒的新态势在显现：其一，出局甚至破产房企数量急剧增多，高增长“黑马”房企业绩增速放缓，寻求战略突破企业越来越多；其二，众多房企尝试的养老住宅、长租公寓、特色小镇等业务陷入盈利模式困境，试水企业又开始“回归主航道，聚焦基本盘”。

行业集中度提高，竞争愈加激烈，销售难度加大……越来越多房企认识到市场已进入产品竞争时代，开始下力气调整产品战略，不断加大产研投入。

有着20年房企战略和产研与产品线咨询经验的兰德咨询，为满足更多企业需求，2020年初，一如既往地组织专业力量编制了一期的行业《百强房企产品年报》。

公司作为业内（2008年）开展房地产产品线咨询业务的专业机构，早期的“房企产品年报”为客户委托所做产品对标研报，随着方法论、内容和表现形式全面升级完善，2020年起决定公开对外销售。为此，2019产品年报无论是结构，还是内容精细度，都比往年有根本性提升。

而每年发布的《百强房企产品年报》也成为公司继《房地产产品线》绿皮书，“100房企产品线”和“标杆产品系”资料库，产品力测评模型系统理论和8341方法论之后重要的零售产品和“四库”之一。

“学先进，傍大款，走正道”

为突出重点，避免堆砌资料，2020年《百强房企产品年报》舍弃了产品乏善可陈、年内没有大动作的一些企业，而对业内45家标杆房企做了更深入解析。另外，有些企业虽然销售额及排名较高，但模式比较独，所以没有作为典型企业重点介绍，比如佳兆业（旧改项目较多）、华发（区域性较强）。

一期的《百强房企产品年报》虽然企业数字有所减少，但篇幅却更多（PPT从216页增至375页），真正做了研究对象的深度聚集。而从内容上，则围绕房地产产品线这一原子核，对企业近几年公司产品战略动态，过往业绩增长与产品进化的关系，产品系规划及新产品系，产品标准化体系及年度优化迭代成果，产品亮点和升级趋势等方方面面进行了深度探索，相比往期更有了针对性和实用性。

同时，为促使房企把握产品服务化趋势，《百强房企产品年报》增加了融创归心服务体系、绿地4C服务体系、世茂Ocean X深蓝服务系统、金科的邻里服务体系、祥生的“趣生活”、中骏的FUN+幸福生活生态圈等的介绍，并展示相关细节。

在此基础上，年报还有一个特别系列策划，即房企销售额“十个之最”。例如，过去五年销售额复合增长率的企业是中梁，过去八年排名只升未降的一家企业是融创。“十个之最”视角独特，很有新意。

特别说明的是，本次产品年报并未平铺直叙，而是针对各家房企战略动态、产品特点/亮点、趋势等做了针对性的专业点评。例如针对融创，重点呈现和分析了“融创的产品力是怎么炼成的”；针对龙湖，重点呈现和点评了其2019年的景观新做法；针对阳光城，则重点展示了其降维竞争的四化产品。可以说是各家亮点、看点不同。对每家企业的点评，都遵循兰德咨询一贯原则：善意出发，没有所图，不褒不贬，专业客观。

同时，报告内有些企业相对比较“陌生”，但因为有些做法对行业有一定参考借鉴价值，所以也入选为典型企业。例如彰泰，是深耕广西的“省域地产王”；再例如康桥，近几年业绩增速很快，其“5＋好房体系”颇有新意，值得一看。

《百强房企产品年报》部分重点企业分析方向：

碧桂园：做机器人成效如何，能否投入大量研发费用坚定地做下去，不妨拭目以待。

恒大：恒大推行产品标准化之初并非前瞻性多厉害，而是因为其三四线城市布局，为了应对人力不足、预防产品走样——不得己，却又坚定地做，于是奇迹出现了。

保利：中位数产品研究的推进速度不太快，成效有待验证。

绿地：无论是过去还是现在，超高层建筑经验和技术都是绿地的核心竞争力和产品护城河，将来会愈发显现其广阔价值，这是其它房企所不具备的。

中海：其三大产业群之一的“城市运营产业群”虽然宣传的不多，但做的很成功，值得学习借鉴。

世茂：未来几年，其业绩增速仍会很快，行业排名还会进一步提升。

旭辉：时隔一年，从CIFI-5迭代到CIFI-6，速度偏快，产品代际不明显。

阳光城：高周转并不是其业绩速增的主因（因为不高），所以三大任务才迫在眉睫。

他山之石，以一抵百

在“全面+重点”地呈现各家企业的产品动态后，兰德咨询研究发现，虽然房企目光在回归开发主航道业务，但一企业在“不务正业”的多元化发展路上已颇有斩获，因此报告针对房地产企业在“非”相关多元化业务，也有了诸多比较隐秘的数据结论，一并收录于《百强房企产品年报》。

兰德咨询统计，越来越多的企业在回归初心——做好产品。截至2019年末，百强房企中97%的企业都在推行产品线开发，其中住宅产品系列平均每家有3.8个，住宅项目系列/产品品牌有4.6个，商业产品线/产品品牌2.2个。

50房企产品的平均标准化率

比拼产品的时代已经到来！正如生物进化是自然选择和基因突变的结果，市场竞争中的企业亦然，房地产的产品亦然。

截至2019年末，兰德咨询的房地产咨询项目超过650个，是业内历时最久、客户的咨询机构之一，不仅作为顾问同时也在一线实战，目前公司已参股客户公司5个房地产项目（均是高周转住宅项目）。

作为迄今业内以产研与产品线咨询为主业的专业机构，《百强房企产品年报》坚守了公司产品主义精神的专业性。凭借对市场的独特认知，兰德与许多房企签订了对赌式战略咨询业务，胜率几乎100%。

目前，兰德咨询有关产品线业务咨询的营收占比超过70%，公司80%以上的人员专业从事产研与产品线咨询。

通过《百强房企产品年报》的深入，房地产企业不仅可以全面了解100房企产品情况，作为企业制定产品战略、梳理产品线时对标使用，同时，通过鸟瞰全行业主流房企的产品发展面貌，还可帮助企业把握产品趋势，制定自身切实的产品力提升方案。

站在产品发展专业性成果的肩上，企业只有不断学习探求，才能大概率地避免从零开始，减少试错成本和时间成本。正所谓，楼市就像一列快速行进的列车，若坚守“一定要自己从零做起”的执念，极有可能就是逆水行舟不进而退。

中海河山郡400-890-0000 转 726378

推荐理由：

 

效果图

 

中海河山郡基本信息
单价	待定	产权年限	70	区域商圈	新城一家村
户型	三居室(143.00㎡)三居室(117.00㎡)三居室(119.00㎡)	收房时间		开盘时间

动态：中海河山郡价格待定。绿化率35.5%。主力户型为95平-199平3居-4居。物业费：2.8元/㎡·月。容积率2。

项目特色：

环线位置：二环以外

容积率：2.00

绿化率：35.50

项目简介：2019年6月10日及2019年11月18日，中海地产拿下首府城北毫沁营优势土地4宗，中海地产将在首府城北开创首府人居新革命。中海河山郡项目雄踞新城区东北角，城市核心置地，且位于北环周边，机场、东站，拥有便利畅达的交通。背靠大青山腹地，植被茂盛，绿地之广，东临东河。俯仰间尽揽繁华生活，集萃商业、公园、医疗、教育等醇熟生活配套。 中海河山郡转译中国传统建筑，吸取其精华，将中式古典建筑元素运用到立面设计中，塑造典雅大气的新中式风格。以三段式彰显建筑尊贵的气质，顶部设计理念采用帽子文化。提取“气势磅礴，唯我独尊”中”尊”的元素—帽檐；灵活的分色、恰如其分的比例尺度，再加上适当的线角、腰花点缀，集聚现代建筑与传统建筑的干练与优雅，创造出磅礴大气、极具韵律感的现代典藏立面。 项目景观旨在打造适合全生命周期的健康住宅。小区打造适合儿童活动的欢乐天地。彩色的塑胶场地配合周围微地形成起伏韵律的地形，让孩子们在其中尽情玩要，还设计出结合地势的滑梯、沙坑以及攀爬墙体，主题乐园，让孩子找到属于自己的乐趣。此外还配有老年人健身场地以及特色休息廊架、休闲交流场地，让全家人都有休闲的去处。沿主环路边以及在儿童活动区，分别设置有迷你健身场地、老年人健身设施、休息停留区域，满足不同人群室外锻炼的需求，提升健康意识，增加住户的幸福指数。 政府的政策导向也逐渐向生态赋能靠拢，更加注重绿色可持续发展，被动式超低能耗绿色建筑也就应运而生、在中国被广泛接受。以此为契机，中海地产也紧跟时代大趋势，以“再次推动首府人居革命”为信念，匠心打造了内蒙古超低能耗住宅，为首府开创5.0时代科技智慧人居新模式。 中海河山郡分为以下4个项目： 中海河山大观项目内蒙古超低能耗住宅，总用地面积为158739.942㎡，总建筑面积164484.88㎡，总户数820户，地下停车位738辆，容积率1.999，建筑密度15.00%，绿地率37%。户型分别为98㎡-199㎡。 中海河山雅颂项目总用地面积38644.023㎡，总建筑面积71962.88㎡，总户数408户，地下停车位368辆，容积率1.999，建筑密度15.86%，绿地率35.5%。户型分别为95㎡-143㎡。 中海河山原著项目总用地面积为53535㎡，总建筑面积109308㎡，总户数596户，地下停车位536个，容积率1.999，建筑密度15.00%，绿地率35.5%。户型分别为119㎡-143㎡。 中海河山胜境项目总用地面积为45176㎡，总建筑面积129590㎡，容积率2.299，建筑密度20.3，绿地率35.5%。

交通状况：北二环、东二环快速路、地铁二号线通车在即、BRT公交、32路公交、110国道等，立体交通畅达全城。

中朵中心400-890-0000 转 869831

推荐理由：

 

效果图

 

中朵中心基本信息
单价	均价13000元/平方米	产权年限	40	区域商圈	如意开发区
户型	一居室(50.36㎡)一居室(50.36㎡)一居室(48.00㎡)	收房时间	预计2021年12月31日交房	开盘时间	待定

动态：中朵中心预计2021年12月31日交房。商住公寓均价13000元/平方米,LOFT均价18000元/平方米。在售户型有：50.36平1居。物业费：4元/㎡·月。绿化率35%。

项目特色：

环线位置：二环以外

容积率：4.00

绿化率：35.00

项目简介：中朵未来寓通过对内部空间及家居的打造，实现单一空间功用多样化，打造多变自由精装空间：或居住，或创业，创业生活两不误，创造自己的生活和未来；引入小米智能家居，打造全智能便利生活，让居者与未来无缝链接：在远处掌控家中一切状况，同时 家居都聪明起来，将生活每一步智慧地安排。

交通状况：3路、4路、29路、33路、37路、63路、72路、75路、82路、95路、101路、K2，地铁一号线

伊泰·华府晴翠400-890-0000 转 717396

推荐理由：

 

效果图

 

伊泰·华府晴翠基本信息
单价	待定	产权年限	70	区域商圈	新城
户型	四居室(151.00㎡)四居室(151.00㎡)三居室(108.00㎡)	收房时间		开盘时间

动态：伊泰·华府晴翠待售中，户型建筑面积约107㎡、135㎡、147㎡，项目由呼和浩特伊泰景苑置业有限责任公司开发建造，即将盛大面世！

项目特色：

环线位置：二环以外

容积率：1.99

绿化率：36.00

项目简介：伊泰置业，14载峥嵘，匠心筑家 在一切讲求效率，减少成本而尽力获得利益化的时代，伊泰始终传承和敬畏刻进骨子里的专业和创新，那就是匠心。 内蒙古伊泰置业作为伊泰集团旗下专业从事房地产投资、开发和经营的企业，拥有7家全资子公司、3家控股子公司以及5家参股公司。业务布局鄂尔多斯、呼和浩特、包头、成都、海口、唐山、北京、上海等各大城市，见证了一座座城市崛起的进程。 不负每一城，伊泰造传奇 １4载砥砺奋进，伊泰置业战略版图不断拓疆，从＂华府世家＂到＂华府岭秀＂，从＂华府云玺，从＂成都伊泰天骄＂，到＂海南伊泰天骄＂，１4载，１１城，２７座匠筑，不断迭代人居品质。项目规划地上建筑共8栋， 1栋商业，1栋物业用房，其余6栋为住宅，其中住宅四栋18层，2栋23层，户型面积约108㎡、136㎡、151㎡，生态宜居社区，规划公园旁，靠近东河生态景观带。 迎宾之境。 低调内敛中尽显建筑的宏伟起势与不从众的轻奢体验感 归家之境 双景观轴设计：景墙、水景、树阵，空间层层递进，景观开合有 邻里之境 园林里的会客厅、阳光草坪、与三两好友享受共话家常的邻里情 童趣之境 600㎡儿童活动区，满足不同年龄段儿童的游乐需要 长者之境 综合康养区，下楼就可享受适度的运动与邻里陪伴 活力之境 420米跑道，羽毛球场、篮球场，让每一次运动酣畅淋漓 自然之境 22640㎡景观面积景观小品、景观廊架与植物组团相辉映 安心之境。

 

户型图

交通状况：