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[摘要] 2020年，各行各业的开局在疫情影响下都脱离了原有的轨道。拥有广阔上下游产业链的房地产行业，也陷入了“冬眠”状态。随着售楼部逐步开放，数据显示近期成交量明显恢复，土地市场逐渐活跃，楼市“回暖”似乎已然
2020年，各行各业的开局在疫情影响下都脱离了原有的轨道。拥有广阔上下游产业链的房地产行业，也陷入了“冬眠”状态。随着售楼部逐步开放，数据显示近期成交量明显恢复，土地市场逐渐活跃，楼市“回暖”似乎已然来到。
楼市“回暖”？
——与“小阳春”之间的距离
3月16日，国家统计局发布的数据显示，1-2月份，商品房销售面积为8475万㎡，同比下降了39.9%。从成交金额上来看，商品房的销售额为8203亿元，下降了35.9%。
回顾2019年的成交数据，销售面积全年均处于上涨状态，且增速在2.8%-8.1%的区间内。2020开局与之相比，则呈现出了较大的跌势。同时，3月本属于历年楼市的“小阳春”，但在疫情影响下并没有呈现。
如此市场状态下，“回暖”之态又如何呈现的呢？3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7全部卖完，销售额2.99亿。3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”.
在这些堪称“抢房”的个案促进下，多个城市一二手房的成交数据也很直观的反应出了楼市“回暖”的状态。据统计，43个重点监测城市（3.9-3.15）商品住宅成交面积达到259万㎡，环比上周增长7%，相较（2.17-2.23）这一周增长159%，基本恢复至去年四季度周均成交量的6成水平。深圳、福州、苏州、杭州、淮安、扬州、嘉兴、汕头等城市成交表现，已达到甚至超过2019年4季度的平均水平。
政策松动持续？
——底线以上的微调
疫情对于购房需求的影响，短期抑制作用是要大于“取消”的作用的。因此在疫情逐渐消退之后，购房需求会再度活跃起来。不过“等”政策红利的观望情绪依旧会有延续，因此楼市“回暖”之后，政策方向是否会有改变呢？
2月以来，楼市政策可谓一路“绿灯”，多个省市出台了公积金贷款、首付、购房补贴等方面的楼市新政，助力楼市复苏。同时央行降准、2月LPR下调，都给了购房者合适的置业信号。
不过，政策红利的背后，是一直都不能触碰的“房住不炒”底线。据传3月25日至4月24日海宁云上房博会期间，“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行，意味着暂时放松限购。但很快相关发布消息的稿子就撤了，今日海宁出了通知要求，核心是——贯彻房住不炒。再加上此前驻马店和广州利好政策被撤回，海南现房销售制度等，让整个疫情下的楼市政策呈现出了两极分化。
在此背景下，近期楼市政策出台的频次和政策的力度都有所降低。楼市政策更多是不触碰底线的微调，主要突破口集中在“人才”上面。同时，金融政策方面，虽有3月开始利率转换以及央行降准，但3月20日LPR公布，贷款利率并没有如愿“继续走低”。
房价有何走势？
——稳房价才是常态
作为购房者置业考量的决定性因素，房价可谓是牵一发而动全身。疫情影响下的房价在售楼部暂停，房企营销最甚的2月呈现出了稳中回落的态势。国家统计局公布的，2月份70个城市房价，上涨城市和回落城市分别呈现出了近一年和的形势。因此，在楼市“回暖”的消息传来的时候，这种状态会不会持续，成为了不少购房者关注的焦点。
房产研究院重点监控的20城中，50%以上的城市（3.9-3.15）房价均出现了不同程度的上涨，其中南京和潮州周度成交均价环比上涨幅度较高，达到了14%。伴随着房价回升的同时，是不断上涨的预售房源量以及开盘房源量。市场供应充足、购房需求释放，房企优惠会随之收尾，3月和4月或许房企会持续实行优惠，房价同比去年可能仍然会一定回落，但在环比上会进入平稳回升状态。
楼市“圈”
——政策、房价、成交等相互影响
对于疫情结束后，楼市在政策、房价和成交等方面的走势，房产研究院西部分院分析师叶子认为，这几者之间本就是相互影响的关系，单拎一方面来看走势，就要先理清另一方面的状态。
以苏州近期呈现出的“回暖”状态为例，和其3月19日出台的人才新政有莫大的关系，虽然该政策执行时间为5月1日，但从某种程度上而言刺激了已有的购房需求从观望转化为行动，从而促进了成交的上涨。毕竟，人才新政执行后，苏州的购房需求会相应增加，长期来看购买力旺盛，在一定的供应量下，就算“抢房潮”不出现，房价也会呈现出一定的上涨空间。
因此，如果要了解一个城市未来的政策、房价走势，不妨从已知的政策和房价入手。比如，已知政策可能会促进购房需求增加，那么长期来看，该城市成交量和房价的上涨概率就会增大；同理，如果已知某城市成交量大幅降低，去库存压力较大，政府出台相应的利好政策或者房企出台优惠政策的概率就会增加。
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