天天都在喊房价要暴跌，但绝大多数情况的是房价总是在稳中微涨。居高不下的房价，引起人们的抱怨与质疑。那为何房价会居高不下呢？

有人认为是市场过度炒房导致的结果。而是房地产开发商为了牟取暴利而哄抬房价，开发商却在抱怨地价微升传导房价上涨。

/01/

“面粉比面包贵”理论

大部分开发商会说，关于房价的涨跌，地价一直被视为最关键的因素。

地价会直接影响房价，因为地价是地产开发的主要成本之一，越到房地产发展后期地价占到的主导作用越强烈，因为一块土地拍卖，都有许多开发商竞拍。许多个开发商纷纷加价，结果是楼面地价相当高。所以你买到房子的房价也会高。

按照楼市的“面粉比面包贵”理论来说，如果单纯的地价比喻成面粉，房价比喻成面包。面粉一块钱，面包两块钱。面粉一天天涨价，而面包利润原来越小，商人为了获利，自然面包价格会是水涨船高。一直以来地价是房价基础成本之一，房价和地价之间存在长期均衡关系。

“面粉比面包贵”理论的解释看起来实属没错，但并非完全关联，还得综合考虑市场和购买力等因素。

/02/

地价本不高，举牌的人多了自然就高了

目前土地都是通过买，招，拍等方式中标后，给出价的人。往往就会出现，几家资金实力雄厚的开发商为争取一块地王而频频出手。但是所有溢出的地价，开发商都会转移到购房者身上。

当然也会开发商作出错误判断，以高价拿地，出现了“面粉比面包贵”导致了“堰塞湖”现象。在实行商品房限价的城市，一些开发企业拿地成本较高，再加上其他成本，房价高于限价，不能入市交易。这几年以低于楼面价开盘的项目，在范围内的情况并不少。

而有的开发商也会“逆势”拿地，是为了在相关区域的发展趋势及未来提前做了战略布局。对于开发商而言这样的拿地方式，即使将来亏本也无关紧要了。

其实地价的成本并不等于房地产的市场价格，而房地产的市场价格是由市场对房屋的供需所决定的。只要住房供应短缺，地价无论高低房价都会涨。每当市场供需发生变化的时候，房价就会随之而变。

/03/

旺盛的住房需求促使房价上涨

举个例子，假如有A、B两个开发商在同一地段建房，但由于购地时间早晚不同，A开发商当时的购买地价只是B开发商的一半，若B的房子每平方米卖2万元，你认为B会每平方米只卖1万元么？

因此旺盛的住房需求促使房价上涨，并刺激土地需求的上升，土地需求上升进一步拉动地价的上涨，地价上涨会提高住房建设成本，抑制住房供给，且进一步推动房价上涨。

房价上涨，说明住房的需求旺盛，供小于求，开发商需要扩大生产，从而导致土地的需求量增加，在同时期土地的供应一定的情况下，土地供小于求，从而导致土地价格的上涨。

价格不是由成本决定，而是由供需关系决定。是房价决定地价，而不是地价和建筑成本决定房价。平抑房价应增加住房供给而不是打压地价。房供短缺的局面不改变，打压地价只会增加开发商利润，房价是不会暴降的。