98年房改，房地产迎来真正意义的市场化，自此我国的房地产业迎来井喷发展，摩天大楼在各大城市拨地而起，随之而起的还有房价。统计显示，过去二十年间，中国房价只有3年真正意义迎来了下跌，余下的17年房价都是上涨的。重点是，这三次房价下跌都是幅度很小的价格回调，而且随后就被更大幅度的上涨所覆盖了。所以，总体而言，房改之后的二十年，我们的房价“一路在飙涨”。

西班牙媒体评价中国的房地产发展时说，过去短短的二三十年时间里，中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市，从曾经遍布乡村的国家到如今中心城市星罗棋布，中国只用了发达国家不到一半的时间，堪称世界上造城最快、最厉害的国家。但不得不提的是，中国不断上涨的高房价毁灭了年轻人爱情，也毁灭了年轻人的想象力。

高房价的危害显然不仅限于毁灭了年轻人的爱情和想象力，但这不是我们今天讨论的重点。今天主要想和大家探讨一下，过去二十年房价为什么能一路上涨？专家们给出的意见出奇一致：房价上涨是因为房子不够住。且我国的城镇化大趋势未结束，房地产还有至少15年的红利期。言外之意，房价或还要继续再涨15年。 

中国房地产发展到现在已经经历了四十多个春秋，我们的造城模式在全世界都是数一数二的，这么多年的高速发展，房子难道到现在都还无法满足国人的居住需求吗？

一、房子真不够住？地产大佬潘石屹公开“辟谣”：我们早就不缺房子了

从网络上爆出的数据和某些专家给出的统计数字来看，完全不是那么回事——到今天，我们不仅不缺房了，而且还面临着非常严峻的房屋空置问题。

前段时间网上流传着一个被热捧的非官方数据：中国的房屋足够34亿人居住，这还不包括农村自建房、小产权房等房源。说实话，这个数据可信度确实不高，但是即便按照对半折，中国的房子也够17亿人居住了，房价没有再继续涨的道理啊。 

此外，地产大佬潘石屹也直言揭露到：房子在我国早就不是刚需了，我们早就不缺房子了。20年前，中国城镇人均住房面积只有5.7平米，舒适度不高，彼时房地产确实是刚需。随着中国经济的发展，今天我国人均住房面积已达到39平米，我们人均居住面积已经和发达国家是一样的水平了。

转行做了公，而且这几年一平方土地都没有开发的潘石屹还直言不讳到，过去20多年，开发商已经建了很多房子，现在就是把这些空置房子充分利用起来，而不是建更多房子。

二、房子不缺，为何房价居高不下？都是空置惹得祸！

很多人都买不起房，但是房子过剩已经是一个无法掩盖和回避的事实。

房子既然够住，按照经济学原理，供大于需，房价早就应该降了，那么为何这些年房价却一直居高不下呢？原因肯定是多方面的，有土地财政的主要因素，也有金融政策的支撑。在我看来，有一个因素也不能忽略，那就是国人日益高涨的囤房炒房行为，这一行为直接使得中国至少1/5的房子现在是空置浪费无人居住的。

为什么会出现空置现象？全联房地产商会会长聂梅生一语道破：去库存确实把房子卖光了，但大多都是投资客，很多房子没人去住，造成房地产高空置率。这种让库存从开发商手上搬家到投资客手上的卖房方式，就是恶性去库存。

中国的房屋空置率到底有多少，至今没有统一的答案。没有统一答案，不代表没有人做过统计调查，目前主流认可的几组数据是：

1、中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

2、腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

3、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在2018年12月21日发布了《2017中国城镇住房空置分析》报告：2017年中国城镇地区空置房约有6500万套，住房空置率高达21.4%。而且每年还在以1000万套的数量在增加。

4、2019年也有一项调查数据，一线城市的房屋空置率达到22%，二线城市的房屋空置率达到24%，三四线城市的房屋空置率已经达到26%。

以上这四组数据虽然结果有偏差，但是总体来看，我们的住房空置率应该是在22%-26%之间。很多人可能会说，一些偏远地区空置率高我相信，一线城市怎么可能房子也会空置？其实不然，越是大城市，空置率可能越超乎国人的想象，毕竟这些城市都有极高的投资潜力，有钱人在这些地方多囤几套房子，确实说得通，相反欠发达地区的房产没有投资价值，房子卖不掉，还捂在开发商手里，那是另外一种形式的“空置”。

潘石屹曾经也揭露过，“我知道北京有人买一百套房，自己只住一套。”而媒体更报道北京空置房可能高达381.2万套。这是什么概念？假设一户住２人，这些空置房就能装下762万人口之多。 

北京如此，其它城市更可想而知。对此很多人可能深有感触，尤其是最近一段时间很多人被迫“宅”在家里，有人闲来无事通过晚上数小区亮灯率来判断自己小区的空置率，然后惊人发现，各地的房屋空置率远远超过自己的想象——很多交房入住四五年的小区，亮灯率（入住率）都达不到4成，剩下的6成即使真正的空置只有一半，空置率也已经高达30%了。这个结果还是让很多人非常意外的。要知道中国有大量的1-2年内刚刚交房的，按照这种入住率来计算，这些刚刚交房不久的小区，空置率可能会高达40%-50%。平均来计算的话，中国房屋的空置率虽然未达到30%，但是至少已经接近25%了。

但与此同时，房地产出现了一些让人无法解释的奇怪现象，一方面城市里经常在上演千人、万人“抢房”的火爆场面，一线城市很多人手握几百万甚至上千万现金都抢不到一套房子，但是另一方面，我们实地去探访后会发现，很多开发交付了几年的楼盘都几乎是空空如也，入住率根本连20%都不到。

三、降房价真的无招可用？潘石屹给出“完美”方案，获国家智囊力挺

2019年，房地产开发企业房屋施工面积89.38亿平方米，比上年增长8.7%。按一套房子89平米计算，光2019年开发商就施工了1亿套房，当然这些房子可能没有在2019年完成全部入市，即使只有一半上市了也是5000万套房。这些房子可是最终都被真实的买家买走了。

为何每年建那么多房子还能销售一空？用潘石屹的话说就是，我们永远无法满足人们的“贪欲”。只要中国的投资炒房热情一直高涨，开发商建再多的房子也不够他们买。

老潘更一针见血指出，降房价其实并非无招可用。过去这几年我们都看到了国家调控房地产没少下苦工，但是在他看来，调控所用的“限”字类招数均没有“对症下药”，都是在“病急乱投医”，这注定了这些招数都是治标不治本，只能缓一时不能彻底解决问题。

他认为，解决高房价问题，合理利用空置房才是当务之急。啥意思？潘石屹的建议是，对空置房源征收“空置税”，空置的时间越长交税越多，持有房产越多征税越高。

很多专家称赞老潘这个建议是“完美”解决高房价问题的方案：一方面，对空置房屋征税，势必会给多套房者带来持房成本的增加，过去这些房子可以空置不住人也不出租，但是在征税的情况下，空置就意味着自己要多套资金来养这些房子，这就会倒逼他们要么出售，要么出租，对商品房交易市场和租赁市场都构成利好。有人担心房主会把税负转嫁给购房者和租房者，这一点其实老潘也想到了，由国家出面对房价做一个合理限价，这样就可以彻底避免这些问题；另一方面，征税或可以解地方的财政收入之需，更有可能对施行了几十年的传统土地招拍挂模式形成颠覆，政策如果设置合理，空置税真的可能起到在“根源上”抑制房价上涨。

事实上，潘石屹的这个“完美”建议也获得了国家智囊仇保兴的高度力挺。降房价哪招“更有效”？潘石屹、国家智囊给出的解决方案是一致的——他在两年前也提到过，为了逐步烫平房地产“泡沫”，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。而空置税是重中之重，应该早于房产税之前开征。 

他甚至在潘石屹的基础上做了一些完善补充：对存量空置房源征税的同时，制定“新购买房源不准空置”的政策。只有这样一堵一疏，双管齐下，才能从根本上彻底遏制炒房、囤房等违法违规行为。

那么国家层面到底有没有开征“空置税”的打算呢？个人认为目前正在积极推进中。首先，我理解的“房住不炒”其实不仅是为了解决高房价的问题，同时也是为了解决楼市过剩等问题。正如潘石屹所言，对空置房源征税一举多得，而且它也符合国家定位的“房地产长效管理机制”的标准，若真想彻底解决房地产的高房价、高空置等问题，真的没有理由不采取这个方案；其次，18年6月，香港宣布对空置一年或以上的一手住宅征收空置税，这或许意味着国内空置税的问世也不远了。让我们拭目以待吧。