近期，关于楼市的利好消息不少。

从央妈的降息关爱，到各地跟进的土地、公积金等政策，再到房企的花式促销，“喊你买房”的声音不断。 昨天，蜜姐盘点了房企们的促销“福利”（详见《金科金茂雅居乐绿地……房企“求你买房”，心动了吗？》），今天来聊聊各地的“救市”或者说“松绑”政策，到底购房者能不能享受到真正的实惠？ 01 各地的楼市新政，是从土地市场开始的。 上周，蜜姐也曾盘点过主要城市的土地市场相关政策和近期表现。（详见《降息，多地“救市”！房地产会走老路吗？》） 土地市场的“温情”是送给房企的。 降息，跟房贷息息相关的5年期以上LPR，仅仅降低了5个基点。 简单换算下，100万的房贷，贷款30年，房贷利息减少了一万出头。购房人差的是这一万多的利息？ 所以，刺激需求还得多来点干货，才能喊得动大家去买房。 前天（2月26日），广东省东莞市就给刚需们给出了诚意。 据发布的《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》的通知显示，有如下几点值得东莞购房的朋友们注意： 一是，贷款额度提升至：首套房120万元、二套房80万元；二是，贷款最长年限统一设定为30年；三是，新增等额本金还款方式；四是，在正常还款周期内，可申请延长贷款年限，但最长不超过30年、借款人法定退休年龄后5年和抵押房屋土地使用权年限。

相信后续会有更多城市跟进类似的“松绑”政策，这里需要注意的有两点。 首先是贷款的周期，能贷三十年不贷二十年。 这主要是考虑通货膨胀和资金的使用效率。 身边有位朋友2008年买的房，当时月供一千多，刚毕业觉得还是挺有压力。不过随着收入的增加，即便可以提前还贷，他选择了将多余的钱用于投资和创业。 到如今，这套房子，月租一万左右，依然还着一千多的月供，虽然有利息，但相比房价的涨幅、投资收入和通货膨胀，这点利息几乎是可以忽略不计。 其次，能选等额本金还款方式，就不要选等额本息的还款方式。 假设，贷款100万，贷款30年，贷款利率4.9%，等额本金还款总额约为173.7万，等额本息还款总额约为191.1万，两者相差17.4万。 公积金贷款额度、年限、还款方式都给出了实打实的诚意，对于刚需们来说，这个机会还是要把握的。 尤其是夫妻双方都在一二线城市工作，咬咬牙能上车的机会还是要珍惜。 在这个特殊时期，一些城市凭房产证进城的非常规做法，尽管让人气愤，但也让我们看到现实是租售同权的路还很长……

02 近期，河南驻马店凭借一个文件（《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》），成为新晋网红城市。 这份文件的名字很稳，其中有些内容却颇为“出彩”。比如，成为疫情期间，宣布降低公积金贷款购买首套房首付比例的城市。 “将缴存职工首套房贷款首付比例由30%下调为20%”。据悉，驻马店的房价均价为六七千一平米，相比减少的金额并不算高的一成首付，其实象征意义影响更大。 一是，首付两成即可买房再现江湖。 往回看，2016—2018年这轮楼市的火热行情，也伴随着调控的层层加码。 早在2016年，央行就发布通知，要求在不实施“限购”的城市，首套房首付比例原则上为25%，各地可向下浮动5个百分点。

2019年4月，徐州有银行曾出现了首套房首付两成即可，瞬间被舆论广泛关注。 首付两成的象征意义可见一斑。 除了地方，银行的积极性也颇高。 比如，浙商银行已对个人贷款政策进行了调整，将“非限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例下限从原来的30%（三成）调降至20%（两成）。 驻马店这次也是有压力的，因城施策还是放在楼市调控的大背景之下的，但这个政策没有“一日游”，也就意味着可能有其他城市也会跟进。 03 积极试探的不止驻马店，还有南宁：允许公积金购买二套房。 不过这个政策，目前来看也是象征意义大过实质内容。 既要认房：名下只有1套房，且面积≤120㎡，在购买的二套房面积≤144㎡才可以用；又要认贷：次使用的公积金贷款已结清；且利率上浮10%，贷50万。 也有些城市，虽不高调，但实际上给出了干货。 据融360|简普科技大数据研究院监测数据（35个重点城市）显示，截止2月19日，南宁、哈尔滨、长春等8个城市首套房主流首付比例为2成。

不知道上述这些地方的楼市新政，有没有让大家心动？ 有几点想提醒下购房的朋友。 一是，哪里才是点？能不能买在点？ 其实，真正的点，通常都只有时间过去后，事后诸葛亮才能找到那个的点。所以，买在相对底部才是大概率能做到的事儿。 目前，虽然房企们的网上销售搞得火热，但主要还是在获客。无论是新房还是二手房市场，基本还是处于暂停状态。 待疫情结束后，实际影响、市场情绪、预期等才会反应在价格上。 到时，着急的房企、房东们才会给出自己真正能接受的底价。 刚需和有改善型住房需求的朋友，近期可以大量关注楼盘信息，先了解情况，选中一些心仪的盘，便于疫情结束后实地看盘，再入手不迟。 二是，改善型住房，量力而行好于一步到位。 改善型需求近期被广泛热议。多一两间房，多一两层楼，优质的物管，确实在这个特殊时期显现出了优势。 但要清醒点的是，买大房子尤其是别墅，贵的不止在总价上，装修更是大头。 蜜姐身边就有这样几个活生生的例子。 三个家庭都是在2015-2016年房价相对低位的时候购买的改善型住房。 A家庭买的洋房，2017年完成装修，2018年入住。 B和C家庭买的联排别墅，因为房屋总价不菲，加上考虑到装修费用高，日常生意、生活还需要周转资金，至今都还未装修。 即便有好的房子和物管，现在也用不上。 相信这次之后，改善型住房的广告会铺天盖地。不过还是要先冷静地盘点下，个人和家庭的收入、负债、固定开支、预期开支（孩子两三年内的教育费用等），以及改善的真实需求（最近两三年入住，还是一步到位更长时间入住也行）。 搞清楚了自己的需求，再结合各种优惠政策、打折，再下手才不容易后悔。