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昨天，大家从股市的反应应该切实感受到危机了，从新冠肺炎疫情危机到经济、产业、金融、楼市，甚至老百姓生活的危机，从股市上真真切切地表现出来了。3000多股跌停，指数暴跌超过8%。假设我们冷静分析，产能、消费萎缩30%，那么大盘甚至要跌掉30%……

在新冠肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加春节假期延长、售楼处关闭、中介机构暂停营业、旅游景点和娱乐场所关闭、会议和活动取消、居民自我隔离，以及多个城市之间和部分大城市内交通路线封闭，以及疫情导致居民恐惧出行心理等重要因素，购房需求主动或被动释放动力减弱，房地产市场交易规模出现回落……

那么，房地产市场销售将“冻”到几时?今年的楼市发展格局是否会发生改变?

在刚刚过去的2019年，商品房销售面积达17.2亿平方米，销售额159725亿元，增长6.5%，毫无悬念创出新高。

受益于行业规模的增长，地产股在2019年的走势也颇为喜人。

据中指研究院统计，2019年100房企涨跌幅均值为39.4%，市值较2018年出现显著增长。其中5家上市房企涨幅超过100%，28家涨幅超过50%，46家涨幅超过30%。

进入2020年1-2月，随着上下众志成城抗击新冠肺炎疫情工作的不断推进，各地纷纷暂停售楼处销售活动，这也使得“返乡置业”停滞，房企资金回笼受阻;1月29日开市的港股也连续3天下挫，地产股全线走低;昨天，3000多股跌停，指数暴跌超过8%……

那么，新冠肺炎导致的经济下行冲击，到底对楼市有多大影响?商品房销售将“冻”到几时?今年的楼市发展格局是否会发生改变?

首先，由于楼市本身已处在稳步调整通道，短期在新冠肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加春节假期延长、售楼处关闭、中介机构暂停营业、旅游景点和娱乐场所关闭、会议和活动取消、居民自我隔离，以及多个城市之间和部分大城市内交通路线封闭，以及疫情导致居民恐惧出行心理等重要因素，购房需求主动或被动释放动力减弱，房地产市场交易规模短期将出现回落，规模下行将更多地集中在今年上半年，特别是一季度。但是，因为是需求端被压制暂时不能交易，因此降价对于市场交易基本上没什么作用，政府也要求必须“稳地价稳房价稳预期”，所以预测房价2020年还是比较平稳的，当然不排除部分资金链吃紧的房企阶段性促销降价回笼资金，但不会对大盘有大影响。因此，此次疫情对于商品房销售端的短期影响还是比较明显的，但这种影响主要是需求释放按下了暂停键，不代表需求消失，如果疫情在一季度就得到明显控制，预计二季度需求会积极释放。

其次，本次疫情爆发前整体经济增长动能并不强劲，而且疫情已经扩散到了所有省级地区，同时有更多的地区“封城”，超过1/3的省份将假期延长了10天以上(日历日)。如今交通物流和产业分工深度融合，相关限制会给生产活动和供应链造成超越以往的影响。同时，如今房地产市场面临一定的下行压力，而中美贸易相关的不确定性，也持续令企业资本开支承压、吃紧。

第三，考虑到企业延迟复工和消费需求下滑，可能会对很多中小企业造成冲击，这将导致部分中小企业破产倒闭加剧、整体失业率上升、居民收入增速下滑，居民购买力将面临减少。

第四，目前房企市场集中度提高、规模突出，且部分企业采取高周转、高负债的策略，资金回笼受限对这些企业的影响不言而喻，一定程度上增加了整个房地产行业的运行风险。

第五，从实际情况看，虽然当前环境确实会对房地产有影响，但也需要看到，决定房地产行业发展的关键是城镇化、政府调控政策、金融、新生活方式的需求等因素，疫情事件的影响是短暂的。考虑到中国整体经济增速面临下行压力、投资者信心可能走弱，政府可能会进一步放松货币信贷政策，那么随着宽松政策出台和实施、被抑制的需求得以释放，二至四季度投资增速有望反弹，完全可以弥补一季度房地产交易数据不好的状态。

第六，面对疫情，不能开门营业的房企和房产经纪公司，正努力尝试通过线上看房等互联网手段恢复业绩。碧桂园、恒大、保利发展、阳光城、博能控股集团等开发商上线在线售房小程序，主推VR看房、在线咨询、预约看房、在线算价等功能，一定程度上会缓解销售冰冻的问题。但是考虑到商品房的属性，消费者一般必须要去看具体地段、配套(学校、医疗、商业等)、交通、产品(户型、品质、工艺、材料、景观、朝向甚至是否可靠?)，我个人认为近阶段线上看房对楼市成交促进有限。当然，尽管线上看房对促进成交有限，开发商还是要努力去尝试，哪怕成交一部分，对于缓解资金紧张也是有用的。

最后，我认为在现阶段评估疫情对楼市的影响程度十分困难。因为目前还很难判断本次疫情将会持续多久、有多严重，尤其是考虑到本次疫情爆发正值春运时期。各级政府部门的防疫措施，对遏制疫情扩散尤为关键，而消费者的情绪会在很大程度上影响其消费行为。此外，政策支持也会部分抵消疫情对楼市的冲击。

因此，现在关键看疫情何时能够缓解，如果持续肆虐，房企回款能力将受到冲击，债务违约可能集中出现，部分实力较小、资金在2019年就很紧张的中小房企将面临倒闭风险;一旦疫情得到明显控制，再加上宽松政策，市场也会爆发式恢复。