总结

    2019年商业市场供给面有所回升，同比2018年上涨41.1%。一手市场成交也呈现了较明显的增涨，同比2018年上涨90.3%，回升至2016年水平。而二手市场却仍延续前几年走势，持续走低，成交量降至近四年的值。

    成交面积仅为28.7万平。办公方面，除二手市场成交小幅回升外，批售与一手市场均出现了明显下滑。办公市场的成交下滑主要是因为虽然目前办公楼的供应有所放缓，但整个深圳写字楼空置率较高，库存方面仍存在较大压力，加上本身办公产品的市场需求不如住宅那么庞大，导致市场供给远高于需求。

    展望

    虽然目前有深圳先行示范区的利好因素推动，会让更多企业愿意进入深圳市场，投资商们的投资热情也会进一步被刺激，但预计未来几年深圳商办产品的供应仍将处于较高的水平，市场将继续面临激烈竞争。在存量时代的商办市场，应该更注重调整产品结构，制定更灵活的运营策略来应对市场的变化。今年，我们也看到了国内一线城市中不少外资对商办市场的抄底和大型互联网企业对大宗办公面积的持续吃进，也暗示着目前整个商办市场的价值是被低估的，我们有理由相信渡过市场转变期后的商办市场仍有着无限潜力。

    2019年深圳房地产市场受政策利好刺激表现亮眼，但也经历了起起伏伏，总体呈现“上冷下热”走势，上半年冷，下半年热。

    上半年来看，深圳调控政策延续，房贷利率有所下降，但春节前依然保持较冷的状态。春节后，调控预期略有放松，市场回暖小阳春到来，但政府迅速收紧预期，叠加中美贸易摩擦影响，市场又快速回落，6月跌至低谷，无论是新房还是二手都低位徘徊。

    下半年，818先行示范区政策成为全年的转折点，政策前后冷热变化显著。由于香港问题愈演愈烈，中央对香港的政策也发生转变。原来珠三角核心是香港，818先行示范区建设公布后，未来的核心变成了深圳。

    深圳的战略定位发生了根本性的改变，由中心城市提升为全球标杆城市，深圳的房地产发展潜力与投资价值也受到市场的认可。

    为支持实体企业，降低了实体企业融资成本，9月全面降准和定向降准释放近9000亿资金。双降也说明了在国际降息周期环境下，中国利率下行成为大概率事件。LPR利率改革加快货币政策传导，未来贷款利率有望随着LPR利率的下降而下降。

    紧跟9月双降利好，双11豪宅标准调整直接降低交易税费，12月深汕商品房解冻、商务公寓取消只租不售、中美贸易谈判阶段协议达成一致，政策层出不穷，市场成交量也逐步上涨。虽然成交活跃，但是价格在房住不炒基本原则下，难有明显上升空间。特别是一手，限价政策下难以上涨。而二手市场房价调控比较困难，11月豪宅标准调整后，市场出现返价现象，部分区域房价升幅较为明显，整体上涨近5%。也有比较激进的业主，联合哄抬、炒作房价，行为比较恶劣，遭到政府出手打击，暂停网签，并且公布二手房年增幅不得超过5%。政府的出手也让快速上升的房价得到遏制，二手房价格趋于平稳。

    对开发商来说，2019年是不太友好的一年。市场房价面临下行压力，以前高价拿的地块，比较难高价卖出。而且今年下半年以来，针对房企融资端大大收紧，开发商流动性普遍减少。为了降低风险，下半年在土地市场，开发商也不太敢拿地，导致一级市场转冷。融资难度加大背景下，为了资金回笼，主要的手段就变成了加快销售。而要加快去化速度，找渠道是非常好手段。深圳渠道用的比较多，也是一个有效的方法，但是开发商也面临被渠道绑架的风险。不过由于开发商面临去化和资金回笼压力，放弃渠道也是比较困难的。

    房住不炒依然将是房地产市场的主旋律，但在稳经济压力下，政策还是有放松的机会。不过只是对成交量有利，房住不炒原则下，政府对房价升幅容忍度低，房价升幅有限。未来买房自用、换房提升生活质量更为现实，加过高的杠杆持有等待房价上涨已经不现实。

    新房

    多重政策加持，深圳地位突显，市场信心增强，尽管楼市资金监管趋严，但相对宽松的货币政策或将间接利好楼市，2020年或将出现“房荒”，其直接影响到新房成交量。“房住不炒”定位下，短期调控政策放松可能性不大，住宅均价亦不会出现较大幅度变动，长效调控机制逐步完善。

    二手

    2019年二手房市场成交回暖，年初市场调控预期略有宽松、节后大湾区规划出炉，下半年818先行示范区政策、双11豪宅标准调整，利好不断下，成交持续活跃。展望2020年，在大湾区、先行示范区驱动下，大湾区融合加速，豪宅标准的调整的利好仍将持续，成交有望继续保持稳定。

    租赁

    2019年深圳租赁市场发展平稳，2018年深圳长租公寓的快速发展，租金实现大幅的上涨。而2019年，长租公寓进展放缓，城中村收储改造进度放慢，政府加大租赁房源供给，同时16年大量供应的新房逐渐开始放租，市场供应增加显著，租金由去年的快速上涨转为平稳。

    商办

    受先行示范区等利好影响， 2019年深圳商办市场有一定程度的好转，但由于高库存和低需求的原因，整个商办市场除一手商业外，成交量仍处于历史较低水平。预计2020年，在大湾区、先行示范区双重加持下，深圳商办市场将持续吸引各类投资者和企业入驻，需求面会有所改善。但较高的供应仍然会使整个市场继续面临激烈的竞争，租金和空置率将继续承压。