马上就到春节了，无数小城楼市又将迎来新一波置业潮。

甚至有不少开发商专门为返乡大军制定了专门的宣传文案和营销策略。

很多人认为在老家买了房，就算自己身在大城市没法住，也可以放租或父母养老居住，甚至还可以坐等。

再加上大城市房价高企，一时难以达成买房愿望，不少人会选择趁过年回家，在老家把房买了。

据近两年返乡置业调查报告显示：2017年52.7%的“漂一族”有返乡置业意向，2018年也达到了52.7%。

从前些年超过半数的购房意愿不难看出，今年的数据也不会差。但理性来分析这件事我们会发现，返乡置业，损失不可谓不大！

一

三个暗亏

有位朋友跟我分享过他和同事的买房故事：

2013年，他跟同事都有买房的打算，他付60多万在深圳买了89平米小三居，而他的同事首付大半（50来万）在老家四线城市买了一百八十多平米的大四居。

六年来，他一直在深圳，住在当时买的小三居里努力搬砖，小孩也在深圳上公立学校。

但同事的四居却一直还是在老家空着，小孩也因为在深圳没房且没深圳户口，只能在老家上学……

他的同事不止一次表示后悔，短短几年，不同的选择差距竟然如此之大。

虽然现在的房价已然不能跟2013年相提并论，但刚需返乡购房损失的东西从来不会因为时间的推移而减少。

1、辛苦积累的原始资本

对刚需而言，辛苦积攒一点买房的原始资本并不容易，特别在房价不低的当下，每一分钱都尤为可贵。

经过2015-2017这几年的普涨，房价波峰早已从一线蔓延至小城市。再加上棚改、拆迁，商品房入驻，不少县城房价都直逼万元大关。

而老家的商品房，户型多以三居、四居为主，就算单价看起来比大城市便宜很多，但一套房的总价并不低。

几十万的首付瞬间就能掏空用于买房的原始资本。除此之外由于房屋总价高，月供也不会太便宜。

很多人辛辛苦苦供着老家房子的月供，在工作地还得交着房租。双重压力下，要在短时间内积累新的资本，难度急剧上升。

单从经济账上来看，老家的房产已经不具备低点入手的条件，返乡置业的成本并不低，其中除了上述提到的原始资本，还包括机会成本。

2、首套房票

机会成本就是首套房票。

2018年总调控次数达440余次，今年调控次数更是达到了570余次。

这些调控中，有不少涉及首套二套购房差别，比如最近无锡、徐州等地又加码了认房又认贷的标准。

两年近千次调控，使得首套房票尤为珍贵。

手握首套房票，在我国的大部分城市买房都可以享受首付比例。

这也代表着购房者可以在预算有限的情况下，用的杠杆，撬动更为优质的房源。

除此之外，首套房票还可以在利率和税费上节省部分资金。

而返乡购房，不仅会轻易用掉了这个优势，还牺牲了可以随时买入大城市房产的机会。

目前大部分城市二套首付比例都拔高了不少，以北京为例，二套首付达到60%。

在没有用掉首套房票的情况下，踮踮脚咬咬牙还有希望在大城市买房。用掉首套房票后，面对高房价、高首付比例，短期内基本上与之无缘。

所以，一定要好好珍惜自己的“首套房票”，把好钢用在刀刃上！

3、资本

对于返乡置业的人而言，如果没有实实在在的居住需求，投入的资本并不高。

商品房作为商品，流通属性不可忽视，毕竟房产的可流通性也代表了其价值所在。

小城人口少、产业少，商品房流通率并不高。

何况去年、今年，一线城市的成交量均大幅缩水，更何况小城市的房产？

低流通率也意味着房产的纸面财富变现难度大、成本高。

不少城市二手房屋交易市场并不完善，所购置的新房一旦到自己手里，没有开发商营销团队的支撑，没有“新房”作为背景，想卖到心仪的价位并不容易。

钱沉淀在房屋上，在目前“稳”房价的背景下，房价上升空间小，房价回报微薄。

更何况，我国楼市的普遍租金都不高，租金也聊胜于无。

所以，老家的房子，如果不是用于居住，投入的几十万首付和每个月都要按时还的几千月供，很难获得相应回报。

二

钱放哪很重要

楼市里有一句老话：买房就相当于买一座城市的股票。所以买哪的房，把钱放在哪里很重要！

这十几年的房价上升，跟我国的城镇化进程密不可分。

而城镇化行至此处，已经开始有所改变！开始由中小城镇主导的城镇化模式，逐渐变为以中心城市引领城市群发展。

中心城市、城市群地位变得越来越重要。

而关于其他地区的定位则是：增强在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能。

对比之下虽然有些残酷，但也足以说明未来城市的发展大趋势。

一线、新一线、强省会城市之所以一直常青，不仅体现在一个GDP总量上，更核心的在于这些城市拥有无数优质产业、庞大的城市影响力和辐射能力。

而人口向大城市聚集也是不可逆的事实，至于收缩型中小城市，未来不得不面对持续收缩的局面。

大城市的产业、资源、人口等等，都是促使房屋保值的基本要素，钱放在这种地方就算不赚也不至于亏。

中国一共4个一线城市，15个新一线城市，300多个地级行政区划单位，2800多个县级行政区划单位。

每一座城市，都可以比作一辆汽车，你买了哪一座城市的房子就相当于上了哪一辆汽车。

每辆车的车速完全不同，一线城市的时速可能是120km/h，二线城市的可能是100km/h，三线城市的是80km/h，四线城市的是60km/h，五线城市的是40km/h。

而返乡购房，相当于自主选择了低车速的车，刚开始的时候你可能完全没感觉，但是等这个车开上一段时间后你再看，差距就是十万八千里。

而日后你再想换车，那中间的这段距离，就只能靠你自己玩命追回来了。

编辑：陈霞 毛德芬

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