日前，从2019年底的中央经济会议和住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，2020年房地产重点依然体现在落实房住不炒，保持楼市稳定，发展租赁体系等几个方面。因此，2020年楼市的健康平稳发展，安居宜居的住房目标不会改变，房地产市场将呈现平稳运行的态势。预计房地产调控总体保持从严，因城施策的方式会多样化，房地产金融侧收紧将常态化。在整体稳定之下，各类分化将在以下几方面持续体现：

调控分化 房价成为调控松紧的“刻度尺”

从2020年的趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件，因此，总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存大。

值得关注的是，城市一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”，换言之判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。因此，一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨向下行压力增大转化，另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是，三四线调控放松的节奏会较为平缓，更多放松或在二季度以后逐步在市场体现出来。

分化之下 金融政策难言宽松

无论是从年中中共中央政治局会议要求来看，还是年底中央经济工作会议的指示来看，坚持房住不炒，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确，2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房地产融资的宽松化很难实现，房企融资难预计依然会保持延续。值得关注的是，2020年房企“借新还旧”的现象的确普遍存在，一方面是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力，另一方面由于融资难度增大，2020年融资成本的高企亦将持续。

值得关注的是，由于部分房企追求前期过度追求规模化，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险度也在不断提升。2020年降低负债水平，降低财务风险显得较为重要，通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。

城市分化 房企持续回归一二线

2019年房企拿地总面积下跌预示着2020年土地市场也难言乐观。同时棚改在2019年提前完成直接表现为三四线以下城市2020年需求侧将出现一定比例下滑，同步拉动此类城市的土地降温不断呈现。

房企回归一二线的重要原因在于需求侧出现的变化，一方面是棚改结束，三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城市。

房地产开发行业的快速发展在过去二十年，逐步满足了人们对居住空间和质量提升的需求，而后房地产的增量市场规模逐步减少也是于购房需求增速相匹配。后续房地产拿地面积下降的趋势不会变，但并不代表房地产开发行业将快速萎缩，一方面商品房开发量减是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。

房企分化 产品力成为竞争关键砝码

从以往房企的竞争来看，多聚焦于规模化水平，这也导致了部分房企过于乐观而盲目扩张。部分大型品牌房企通过规模化的确也形成了一定优势，例如融资成本相对较低、融资难度相对较低、融资方式的多样化等等，并且由于有品牌以及大量土储做为保障，抗风险能力也会相对较高。

2020年商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。

从住房和城乡建设工作会议确定的2020年重点目标来看，着力提升城市品质和人居环境质量是重要一项，这也预示着对房企开发品质的监控力度会同步加强，在2019年不同城市的新建住宅质量问题不断引起广泛关注的情况下，2020年房企之间的竞争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。

走进二十年代 用户需求也将不断变化

2018-2019年用户二手房户型偏好情况

除了对于居住品质的提升要求外，随着大量95后00后不断进入社会，用户对于居住的要求也在不断改变，一方面接受租房的人群比例占比不断增加，另一方面用户对户型的偏好也将不断发展改变。从2018年以来，用户二手房户型偏好已经开始缓慢变化。从线上用户二手房的找房偏好来看，1居室和2居室偏好人群占比缩小，偏好3居室人群占比逐步上升，整体来看，2居室和3居室为用户主要关注户型。随着房地产市场的稳定发展，生育政策的不断放开，2020年预计3居室首改需求将会继续稳步上升。