央视网消息：住建部会议再次强调了“稳地价稳房价稳预期”，也为明年的调控政策定下基调。那么明年的房地产市场将会有哪些变化呢？

特约观察员 许树泽：长期有远虑，但眼下无近忧；而且不同城市，不同地区之间，差异巨大！说房子永远涨或者说房子不行了，往往都是屁股决定脑袋。其实房价这个黑箱子里有三个齿轮：租金、利率和情绪。

利率下降对包括房子在内的多数资产价格会带来支撑。2020年，不管从国际国内的环境来看，都有进一步宽松的空间，有助于房价稳。这就是我们觉得，短期无近忧，最重要的原因。

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房市长期主要看租金涨幅，这取决于房子，是不是能给大家提供更多的好处。

比如说，房子旁边通了高铁、地铁、房子旁边有很多能提供就业的大公司、房子旁边新建了学校和医院，当一个地区越是发展，这个地区的房子，就能给大家提供越多的好处，于是就会有越多人愿意搬过来工作、就业，于是租金就上涨，你给社会好处，社会就给你利润。

从长期来看，长远的隐忧，是我们的人口数量。我们现在在快速进入老龄化，老龄化已经被写入了新的国家战略当中。2019年预计新生儿的出生数量大概只有1100万，2016年的时候尚有近1800万，当未来的主力人群，人口减少，这意味着大多数城市，楼市会承压。而那些少数的，中心城市、核心城市、能够打造起未来优势的城市，仍然会持续吸引人口流入。

一个比较有意思的发现，是我们在第四次经济大普查中发现的小趋势：东部地区在变成财富中心和消费中心，而中西部地区在变成就业中心和生产中心。这种格局的变化，其实在隐隐带来人口流动的方向变化，说白了，当部分中西部的城市，给到好处和优惠足够多，它就能吸引更多的人口，而这些地方的房子，也会带来租金上涨、房价上升的双击效应。

结论：2020，房价以稳为主，但城市格局分化是长期趋势。