今年4月政策“窗口期”以来，地产融资持续趋紧。盛压之下，各地房企借双向调节之势加码降价促销，增强资金回血能力。12月16日，国家统计局数据显示，11月当月，重点城市中，新建商品房环比价格上涨城市数量为44个，较10月的50城再减6城。业内人士表示，当前楼市最严调控期或已过去，双向调节逐渐落地，稳定仍是主流。

一线城市新房、二手房涨幅扩大

从降价城市数量来看，11月，21城房价现环比回落，数量刷新年内峰值。对此，研究院智库中心研究总监表示，11月份更多城市加入到降价促销的行列中，这也符合年底房企去库存的导向。购房价格成本降低也有助于带来更多的购房优惠，激活更多购房需求。

数据显示，11月份，一、二、三线城市新房价格环比涨幅分别为0.6%、0.2%和0.5%。除一线城市涨幅较上月扩大0.5个百分点外，二、三线城市涨幅分别较上月回落0.3和0.1个百分点。

在广西南宁、青海西宁相继于前三月环比领涨后，11月份，唐山和银川并列成为新房价格环比涨幅的城市。而正因前述城市总体依旧属于价格洼地城市，房价补涨效应也较为明显。在一线城市中，除广州环比降0.5%，北京、上海和深圳分别环比上涨1.7%、0.3%和0.2%。

“受新房降价打折促销等效应影响，部分二手房业主也纷纷降价销售。”数据研究中心分析师国仕英指出，当前上涨城市平均涨幅为0.66%，与上月持平。

其中，一、二、三线城市二手房环比涨幅分别为0.2%、0.1%和0.3%，除一线城市较上月扩大0.1个百分点外，二、三线城市涨幅分别与上月持平和回落0.2个百分点；而从价格上涨城市数量来看，11月二手房价上涨城市数量为32个，却较10月份的31城新增一城。

针对一线城市二手房价涨幅扩大，国仕英认为，这主要受深圳“豪宅税”影响价格环比上涨1.4%拉动所致；此外，补充道，市场虽有降温，部分房东预期出现调整。尤其是在深圳等一些城市，近期出现二手房挂牌价格“控盘”现象，这显现出后续对房东控价现象进行管控的必要性。

总体来看，11月新房价格上涨城市数量及涨幅仍在持续回落中，预计到年底前，各城市价格保持稳定或微跌态势运行；二手房降价幅度已达到历史高位，价格仍在震荡下行中，预计在无政策刺激下，二手房价格将在探底后区域稳定。”国仕英指出。

“促销售、抓回款”

根据此前地产给出的数据显示，2019年下半年，房企的到期债券达1706亿元。眼下时近年末，房企债务陆续到期，海外融资刷新记录已成定局。

中原地产数据显示，截至11月，2019年房企合计海外发布的美元融资超过650亿美元，相比2018年同期上涨近50%。但想要在楼市下行压力下咸鱼翻身，融资仅能作权宜之法，房地产企业当务之急依旧要通过去库存，实现“促销售、抓回款”，强化资金回血能力，抵抗外部风险。

“基于此，企业在拿地决策上，依旧延续了今年以来的谨慎态度。前十一月拿地销售比仅为0.36，与2017年的高峰相距甚远，较2018年也小幅下降。”企业集团CEO表示。

从当前国家统计局公布数据来看，1—11月，房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，增速与1—10月份持平。副总裁苑承建对此指出，国内贷款仅增长5.5%，增速回落2.4个百分点；自筹资金增速仅为3.7%，房企到位资金仍旧依靠销售回款，房企融资环境依旧趋紧。

观望情绪笼罩下，开发融资环境趋紧叠加施工进入淡季，房屋新开工面积增速进一步回落1.4个百分点至8.6%，施工面积增速也回落0.3个百分点，共同带动1-11月份开发投资增速较上月回落0.1百分点至10.2%，住宅投资增速回落0.2个百分点，继续延续年初以来的增速下滑趋势。

表示，虽然四季度房企的投资力度下滑明显，始终维持低位运行，但11月在部分国企、央企的“抬轿”下则稍有回升。11月，万科、中海、绿地、华润等企业拿地金额均超100亿元，大于行业平均水平，其中，深圳出让的5宗地最后均由国企拿下。

在看来，这是由于国企、央企融资成本低的先天优势明显，投资拿地的底气足、脚步快、拿地策略更灵活。而考虑到年末各房企仍以销售回款为重，谨慎态度不会发生逆转，但对于优质城市的优质地块，有能力的房企可以在下一波窗口期到来之前“捡漏”。

“人才新政+LPR利率”持续撩动市场神经

“房主不炒”总基调下，密集的双向调节政策格外引发关注。中原地产研究中心发布数据显示，11月房地产市场政策调控以72次刷新最近一年纪录，超2018年同期3倍。本着“短期看政策，长期看人才”的发展战略，“抢人”依然是各地实现双向调节的杀手锏。

今年以来，已有超160城发布各类人才政策，与2018年同期相比涨超40%；仅在11月当月，累计超20城发布各类人才吸引政策，在佛山、南京、上海、成都等接近10城政策中，均涉及人才购房资格、补贴等内容。

11月29日，佛山市人力资源局发文明确，在佛山工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制；11月7日，《2020年南京市人才购买商品住房办法(试行)》出台，提出2020年1月1日起，为人才购房出台专门文件开辟优先通道。

中原地产首席分析师表示，整体来看，楼市调控最严格的时间已经过去。政策逐渐开始双向调节，大湾区多地调控密集松绑，黑龙江等城市的收紧政策发布、长沙也延续了之前执行的定价限价制度。

从需求方来看，按照“买房看政策，政策看信贷”的逻辑，11月5年期LPR首降对“月供族”来说，无疑是一次带有信号性的政策利好。11月20日，中国人民银行公布贷款市场报价利率（LPR）第四次报价：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。其中，5年期LPR是改革以来首次下调。

地产研报分析认为，鉴于5年期以上LPR基本代表房贷利率的走势。因此从趋势看，5年期以上LPR首降或许只是开始，利率进入下行通道可期，后续或将有继续降低的趋势。

“短期来看，至少从今年12月至明年一季度，降价促销趋势或将继续延续。”预测，根据当前中央经济工作会议精神，预计到2020年二季度，会有宽松政策出台，或带来房价企稳或小幅反弹。“但房价还是总体平稳，但同时也要防范部分地区以降价做价格战，进一步促进定价方面的稳定。”