马上就是圣诞节和元旦了，双节来临的同时也意味着2020新年悄然已近。许多朋友问我2020年楼市的风向如何，我有一些自己的预判和观点，在这里先和大家聊一聊最近新出的系列有关楼市的人才政策。

楼市近期人才新政城市

2019

对于这些城市的楼市来说，人才新政的影响也是显而易见的，我个人认为在2020年将走向定向宽松，并且会由一线蔓延到二三线，用一城一策的方法给各地楼市逐渐“松绑”。在坚持房住不炒的情况下，楼市定向宽松调整政策将越来越多，也越来越频繁。本篇文章我将简略地从政策基调、政策小周期规律、标杆城市动向、房企资金压力等几个方面，与大家分享个人观点。

1.从政策基调看未来楼市走向

今年非常重要的政策基调节点便是十九届四中全会与12月12日闭幕的中央经济工作会议。这次十九届四中全会不仅用制度和体系发展目标，并且还定调了未来30年经济路线及走向，对于房地产而言，就是要“构建楼市调控长效机制、建立租购并举的住房制度”。

▲构建房地产长效机制示意图

而在12月12日闭幕的中央经济工作会议中，我们又一次听到了对“房住不炒”的强调。“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”所以我们可以看到，以“房住不炒”为主基调，因城施策、分类调控为方法。我们从政策基调层面解读出，未来短期依然坚持房住不炒，加大政府保障性住房建设，通过民生建设的投资稳定经济增长的信号。

伴随着2020年新年脚步的临近，接下来的“因城施策”和“分类调控”也将会越来越明确，越来越细分，“打补丁”也会越来越多。从现如今的已阶段性探底的楼市环境来说，“因城施策”可以着力作用于已深度市场调整期的楼市中。而在此时，我们在文首看到的那些重点城市或者说大城市，就会起到一个先行带头示范作用。我个人认为，这些城市既在构建更为长期的“租购并举”，又在短期内探索更多“因城施策”的可能性，如此便会在2020年产生更适合我国楼市发展的“一城一策的定向宽松”。

2.城市人才新策动向管中窥豹

在文章开头出台人才新政的标杆城市中，我们可以看到几大一二线城市格外引人注目。

比如本月初青岛市城阳区高新区定向针对人才出台不限购房政策，短期内便对青岛局部定向区域的楼市产生一定利好；南京采取了为人才购房开辟优先通道的方式；上海自贸区临港新片区人才政策频出，其中最引人注目的无疑于“专项加分”和“缩短居转户”。不仅如此，上海临港新政还出台完善临港地区限价商品房、“先租后售”公共租赁房、人才公寓、人才租房补贴“四位一体”的人才住房保障体系，以及缩短购买商品房社保年限、优先选房等6项政策。

虽然这些城市频频推出定向人才政策，但是我认为，从城市发展角度来讲，城市还是需要一些产业落地才能吸引人口，因此政策需要吸引两类人才：从事制造业和服务业的人才、刚毕业的大中专院校学生，尤其是大中专院校的学生通过租房落户政策成为了留下的一个非常重要的原因。如果能留下人，整个城市才有未来。其次，无论从经济角度，还是从人口结构的角度来讲，城市老龄化程度越来越严重，那么通过租房落户政策可以调整人口结构，城市发展才有活力，劳动人口增加，城市发展才有后劲，从房地产角度来讲，客观上增加了一些租赁住房的需求。那么这种情况下，从长远构建租购并举制度的角度来讲，租赁住房也是作为一个非常重要的一个市场供给制度完善；从短期内严格执行限购政策的楼市角度来说，通过这种人才新政、户籍新政可以更方便引导性地建立“一城一策”，结合当下的楼市表现来说就是“定向宽松”。

3.从房企资金紧张来看楼市窗口期

十九届四中全会上提出十九届三中全会以来，“国内外风险挑战明显增多”。2019年经济压力加大，3季度实际GDP增速进一步下跌。从克强指数走势看，随着棚改货币化安置逐渐退出，一二线城市房地产市场恢复平稳，克强指数代表的经济走势持续下行。从三大需求对GDP累计同比的拉动角度看，2019年消费、投资对GDP的拉动相对2018年进一步下跌，中国经济压力加大的同时，各大房企也频频出现资金紧张的问题。

俗话说“地主家也没有余粮了”，各大房企在三季度时为了回笼资金便开始集中进行促销活动。

房企缺钱需要大笔的融资，上图是同策研究院监测的2019年1-11月40家典型上市房企完成融资金额，折合人民币共计904.36亿元，环比大幅上涨283.49％，在经历上月融资冰点后重磅反弹。其实从2018年下半年开始，地产企业便资金链紧张频频暴雷。2018年下半年只有少数企业爆出资金危机，而在今年下半年据我个人了解至少有8家房企爆出资金危机。紧张的资金链使得各大房企如坐针毡。在银保监会连续规范地产融资后，今年出现问题的的房企数量大幅增加。

现在市场的资金已十分紧张，去杠杆也取得阶段性成效，但是各家房企仍然面临着巨大的资金压力。从社会稳定和结构性安全的角度来说，货币政策转向的窗口期也即将到来。

4.从楼市小周期来看未来窗口期

▲本轮楼市调控的主要时间点及脉络。点击小图看大图

当我开始重新梳理一下本轮楼市调控的主要时间点及脉络后发现，从2016年9-10月重启楼市限购限贷政策开始算起，平均每7个月即为一次楼市政策调整的小周期。最近一次的时间节点是2019年7月。2019年7月保监会对部分信托进行约谈，并且政治局提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，依据7个月为一次小周期来算，所以我预计在2020年的一二季度，核心城市调控政策将集中进行调整，楼市调控政策的“一城一策”结合当下楼市现况，将走向定向宽松。

今年十九届四中全会和中央经济工作会议都定调了“房住不炒”与“租购并举”；人才新政的出台与各地住房保障体系打“配合战”推动城市发展；现如今的财政政策为了稳定市场缓和各个房企的资金压力，我个人判断或将出现政策转向的窗口期。基于以上现状进行分析，我个人预计最快2020年1季度、最慢2020年2季度核心城市调控政策将集中进行调整，楼市调控政策将走向定向宽松！