红刊财经 张哲

编辑 | 李壮

12月16日，国家统计局公布了《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》及《2019年1—11月份房地产开发投资和销售情况》两项数据。房地产行业前端与后端数据呈“涨跌互现”，受房企抢手促销动作及各地区因城施策影响，房企销售面积及销售额有所增长，但后端施工面积增速却延续年初的下滑趋势。

从70城房价数据来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同环比各有涨跌，二三线城市涨幅则分别连续7个月和8个月相同或回落。

销售面积增速连涨两个月

“施工热情”持续回落

国家统计局数据显示，商品房销售面积连续两个月上涨，1-11月累计增速达到0.2%，比上月提升0.1个百分点。但住宅与商办销售情况进一步分化，住宅销售面积增长1.6%，办公楼销售面积下降11.9%，商业营业用房销售面积下降14.1%。商品房销售额139006亿元，增长7.3%，增速持平。其中，住宅销售额增长10.7%，办公楼销售额下降11.3%，商业营业用房销售额下降13.5%。

对此，副总裁苑承建认为，三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行了微调，初见成效，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振了市场信心，特别是在东部地区，商品房销售面积降幅比上月收窄0.8个百分点；西部、东北区域保持平稳；中部地区市场则出现降温迹象，商品房销售面积增速下降0.3%，1—10月份为增长0.6%；销售额30314亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。

不过由于市场预期偏冷，再加上逐步进入施工淡季，以及开发企业融资环境趋紧，故几大区域的房企施工面积增速继续延续年初以来的增速下滑趋势。房屋新开工面积增速进一步回落1.4个百分点至8.6%，房屋施工面积增速也回落0.3个百分点，带动1-11月份开发投资增速较上月回落0.1百分点至10.2%

到位资金增长主要依靠销售回款

70城房价指数处于“偏冷”区间上沿

从到位资金方面来看，房地产开发企业1—11月份到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1—10月份持平。从到位资金结构的具体情况来看，房企融资环境依旧趋紧，国内贷款为23013亿元，仅增长5.5%；海外融资方面则持续高增长，利用外资161亿元，增长57.5%；自筹资金52511亿元，仅增长3.7%。

值得关注的是，房企到位资金仍旧主要依靠销售回款，得益于目前商品房销售稳定增长，定金及预付款增长10%，个人按揭贷款增长13.9%。

另据国家统计局发布的《2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨1.7%、0.3%和0.2%，广州下降0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州分别下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上涨1.4%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.3%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。

研究院研究员王若辰表示，目前70城中一二手房价领涨的城市仍然是北部、东北和西部的一些弱二三线城市，说明目前这些城市补涨或仍未结束，具有较强的韧性。但领跌的城市分布则比较分散，各种类型的城市都有，这也说明了目前市场正在降温，同时弱二三线城市内部也出现了分化。

11月二手房价涨幅为0.12%，相比10月略有收窄，仍处于“偏冷”区间。王若辰认为，本轮房地产周期上涨时间长、幅度大，2015年4月以来70城二手房价从未下跌，随着房地产市场进一步降温，预计未来几个月二手房价涨幅进一步收窄或开始下跌。