新浪财经讯 12月14日，由冶金工业经济发展研究中心、上海钢联共同主办的“2020中国钢铁市场展望暨我的钢铁年会”在上海召开。亿翰智库首席研究员张化东出席大会并发表了《找寻房地产行业确定性——2020年度策略报告》的主题演讲。

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  首先，他回顾了2019年房地产市场。他表示，2019年房地产行业政策调控的主要逻辑是“因城施策+因企施策”，一切以“稳”为主，房住不炒是主基调。

  其中，在针对市场的“因城施策”指导下，2019年房地产开发投资、新开工面积增速虽有所放缓，但仍维持较高增速；2019年9月，70大中城市新建商品住宅价格同环比上涨城市数量占比分别为98%和76%，二手住宅分别为84%和57%。

  在针对房产企业的“因企施策”指导下，2018年和2019年央行虽多次降准降息，但多为定向放水，地产行业难受益，且房地产行业全链条融资被封锁。此外，房地产企业降负债虽取得一定成效，但仍维持较高水平，收紧房企融资，防范金融风险仍有必要。

  随后，张化东研究员对2020年房地产行业进行了展望。从城市方面来看，他强调2020年需关注两类三四线城市：一是县域及以下人口较多且占比较大的城市，二是常住人口减少但户籍人口下降较慢的城市。

  从区域方面来看，他主要对环渤海、长三角、珠三角、中西部四个区域进行了研判。整体来看，他预测2020年一线城市的成交量占比3%，环渤海、长三角、珠三角均表现出“量稳价稳”的态势。二线城市的成交量占比28.6%，其中，环渤海、珠三角呈“量跌价跌”态势，长三角呈“量升价升”趋势，中西部呈“量升价稳”格局。三四线城市的成交量占比68.4%，其中，除环渤海呈“量升价升”趋势，其余三个区域均表现出“量跌价滞”态势。

  对于房地产新开工方面，他基于对销售预期的研判，认为2020年新开工面积同比增速前低后高，全年下行7%左右。对于开发投资方面，他基于对2020年各能级城市两类投资的研判，认为2020年房地产行业投资总额增速放缓至5%左右。

  最后，他分析了房产企业面临三大难题，即融资难题、销售难题和拿地难题。针对这三大难题，他认为需要调整策略，各个击破：在融资上，寻求IPO，加强资产结构管理；在销售上，把握刚需刚改，用产品力提升去化率；在投资上，区域聚焦，择机而入。