继11月底广州、佛山、深圳微调楼市政策后，12月2日，“深圳第11区”深汕特别合作区管委会发布了《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》（下称《公告》），正式放松限购，此时距离深汕合作区房地产市场冻结已有2年多时间。

《公告》称，本次调控目的是妥善解决好冻结产生的“遗留问题”，“推动合作区房地产市场健康有序发展，促进合作区经济社会建设。”

目前，合作区内仅有两个楼盘房源待售，拟于本月中旬开盘，均价在1.3万元/平方米。

对于本次合作区楼市开放对“房住不炒”的影响，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出：“‘房住不炒’不代表房地产不允许有任何的促进政策。合作区在经过两年多运作后，住房公寓成为上升势头，需开放政策满足当地人才的住房需求。此时放开政策是鼓励刚需人群实现自己的住房梦。”

突出满足刚需人群住房方向

《公告》要点为，居民家庭在合作区限购2套，成年单身人士（含离异）限购1套；限售5年；不计入深圳其它区限购；购买条件为深户或社保满5年。

根据深圳微博房产消息，合作区个商品房“振业时代花园一期”取得预售许可，供应房源2318套，备案房源500余套，“单价1字头”。其中30%住宅定向给企业人才，其余70%的房源面向社会公开销售。同时，振业时代花园即将启动诚意登记，诚意金20万元。

整体来看，修改政策有利于刚需的释放，体现了保护刚需购房者的目的。那么，深汕合作区调整住房政策的时间点为何选在此时？宋丁认为具体有两方面原因。

“首先是从发展深汕的角度，合作区经过两年多运作后，产业、资金、人才都实现流入，若一直对房地产进行管控将不利于人才落地；其次，深圳整体经济形式趋紧，在市区‘豪宅税’等政策的放开下，合作区也不适合长期管控。”他向《华夏时报》记者表示。

尽管合作区内房源价格明显低于临深片区，但部分群众均评论表示，惠州、东莞片区房产更有吸引力。合作区作为一块跨区域的“飞地”，在交通、产业支撑方面还需要时间来完善。

宋丁认为，此次合作区放开楼市不排除深圳投资客介入，但政策对应的人群主要还是深汕合作区的自住人群。“深汕合作区的供给量不大，对整个深圳房地产市场不会带来大的影响。”他说。

合作区价值绽放 湾区内多地楼市政策微调

对于深圳这一自身市域面积较小、行政区规划调整较为困难的城市来说，提高发展上限的做法之一就是，建立一个多方合作的深圳大都市区。

2011年，深汕合作区批复成立，有深圳、汕尾两市共管共建，成为深圳“飞地”；2017年5月，广东省酝酿深汕合作区交由深圳管理，为防止炒楼，合作区冻结了房产交易和户籍迁入，也是在2017年，深汕合作区已经计入深圳GDP。

需了解的是，深汕合作区并非深圳，而是据深圳以东100多公里的汕尾市海丰县境内，避开高峰期需花费近两。因此有分析人士认为，深汕合作区的刚需为合作区周边居住人群，长远价值在于促进当地经济发展。

教育资源也在合作区落地。今年9月，深圳市规划和自然资源局发布公告称，深圳个“高中城”选址敲定在深汕合作区。

宋丁认为，深汕合作区是布局深圳产业的价值用地，“若在交通基础设施、医疗教育、卫生公共服务等完成配套，将会有很好的前景。”

实际上，大湾区内多个城市房地产政策均出现微调，此前包括广州、佛山、中山等城市。政策包括降低购房门槛。

11月11日起，深圳降“豪宅税”，建筑面积在114平方米以下住宅满两年可免征增值税；11月22日起，广州允许社保与税单“互证”；11月27日，中山人才贷款政策首次面向全日制研究生开放，与该市首套自住住房的高层次人才、紧缺适用人才共同享有住房公积金贷款额度提高福利，个人贷款额80万元，两人以上贷款额为160万元；11月29日，佛山则针对人才开启了首套购房不受户籍、社保缴存限制政策等。

观察人士指出，当前尽管粤港澳大湾区利好，珠三角城市人口、人才吸引力强，但面对激烈竞争及留住人才需要，仍需优化予以巩固提升。