来源于：信息时报

去年9月27日，广州市天河区冼村改造五项工程开工，从新建的冼村大楼俯瞰冼村全貌。（资料图片信息时报记者郭柯堂摄）

去年7月30日，广州市番禺区石碁镇南浦村村民通过“三旧”改造项目沙盘了解改造效果。（资料图片）

加快推进

政府：出台政策为推进三旧改造保驾护航

虽然三旧改造存在诸多问题，但在目前经济及市场环境下，其继续前行的步伐是坚定的，并有加快的迹象。2019年9月，《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案（2019－2021年）》陆续出台，制定了总目标：至2021年，全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，投入改造资金5000亿元以上（社会投资约占85%，市县级财政投入约占15%）等，在节约集约用地方面继续走在前列。

未来的目标已经明确，那么如何解决“三旧”改造中的痛点难点，以确保城市更新之路走得更加顺畅呢？近年来，在政府层面已经出台了一系列的政策为之保驾护航。

在广州，2018年出台的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》，对多年旧改中遇到的阻力和问题“见招拆招”。对于拆迁矛盾纠纷是这一困扰“三旧”改造工作加快推进的“顽疾”，《实施意见》规范了对集体建设土地流转对象以及国有土地及其上盖物业承租人的补偿操作，即主要根据合同双方的约定进行补偿，对补偿标准存在争议的，采取民事诉讼途径解决。

今年9月10日，广州市黄埔区发布“城市更新10条”。为确保“改得快”，将试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”。建设审批环节“流程再造”，试行容缺并联审批，从现行审批流程60项压缩为3项，审批时间最快将从1年半压缩到3个月。

在深圳，今年6月11日，深圳市规划和自然资源局正式印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》。针对拟进行拆除重建的城中村，提出要进一步规范集体资产管理，严禁开发企业私下进驻城中村及私下倒卖，降低改造成本和社会风险。

珠海也在今年9月12日印发《珠海市城市更新项目地价计收办法》，将城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。

可以说，政府部门在近年来的一系列动作、政策，都不断预示着要加快推进三旧改造的决心。

企业：希望得到更加明确的指引和帮扶

在政府部门的行动及政策刺激之下，面对房地产市场环境不断变化的房地产企业，在近一年多时间里也纷纷把目光瞄向了三旧改造领域，希望在为未来的城市更新做出贡献的同时，也分享由此带来的新发展机遇。

但政府出台的政策，更多是在宏观面上的考虑，在具体的项目及执行上，有开发商表示希望能够得到更加明确的指引和帮扶。有开发商认为，应当明确区政府为片区更新的责任主体，对纳入改造计划的项目进行分类分级的精细化管理，连片更新条件成熟的项目优先推进，“三地”（即边角地、夹心地、插花地）和征地矛盾突出的项目暂时纳入片区长期更新规划，成熟一个改造一个，避免把改造合作企业拖进无尽的“拉锯战”。

也有企业表示，希望获得更多的政策鼓励。如借鉴深圳经验，建立灵活的容积率测算机制，制定基础容积和可容积的测算标准，对更新改造中的超规划教育、医疗、环境等公共资源供给进行容积奖励。如果能够适当放宽更新改造项目盈利空间，完善土地更新增值共享机制，更能够调动土地权属人和开发商的积极性。

广州现代城市更新产业发展中心执行院长、高级城市规划师江浩此前也对信息时报表示，目前城市更新的难处是如何平衡各方利益，以及在这过程中，政府扮演着怎样的角色。他认为，城市更新最后应该要达到一个多赢的格局，靠城市更新引入更多的资本，在这个过程中，会出现各种各样的特色开发商，采取以微改造、科创型、生态型等创新方式，形成百花齐放的状态。只有把各方利益都考虑到，调动各权属单位的积极性，才能推动城市更新，这将是一个共建共享的过程。

手记

希望城市更新留下经典作品

城市更新是前景无限的。对市场最为敏感的企业，在这一年多时间里大肆布局这一领域，足以证明它的市场价值。但写完专题，感觉城市更新，真心不容易！

做好一个城市更新项目，要高端、专业！需要企业有较高的专业水平，才能获得被改造村民、商户，乃至政府部门信任，才能更好地推进项目改造，为城市留下更美的作品。

做好一个城市更新项目，需要有钱！需要企业拥有强劲的资金实力，不然没人会接纳你，你也找不到有价值的项目，参与不了这一场未来的盛宴。

做好一个城市更新项目，需要有耐心、会谈判！一个项目或许需要多年才能启动，以往房地产企业喜欢玩的快周转模式就行不通了，没点耐心可等不起，没谈判能力也解决不了实际的问题。

做好一个城市更新项目，还需要俯下身、低下腰，要不然怎么跟村民沟通？怎么跟他们打成一片？怎么让他们支持你的工作？

做好一个城市更新项目，还需要更大的良心！做一个普通的地产项目，企业只需要确保产品质量、做好配套设施，对业主来说就已经是的良心了。城市更新，则考验着被改造者的欲望，也考验着参与企业的责任和良心：企业应该如何兼顾社会效益？如何引导失地村民的未来生活方式？

城市更新之路难走，但却意义重大！通过优胜劣汰，让我们的城市更新、更美、更好。也让本是不可再生资源的土地，用新的方式得以重生，并提高能效。

可以说，三旧改造是中国城市发展的历史必然。但在未来，我们希望能够限度地减少这种“历史必然”，减少这种轮回式的折腾，用更具前瞻性的眼光去规划、建设这座我们喜爱的城市，为她留下更多的经典作品，为下一代人留出更多属于他们的创作空间。