近年来，京津冀坐享多项重磅规划利好，前有京津冀协同发展被上升为国家战略，后有雄安新区的设立。然而，对于整个京津冀地区来说，受供给侧改革去产能、环保限产等多方面因素影响，京津冀地区陷入产业结构调整阵痛期，各城市经济呈现两极分化格局。

  在这其中，河北省由于产业结构单一化，过于依赖重工业，整体楼市表现不佳。

  近期，我们实地调研了唐山、保定、廊坊3城，发现这三地的调控政策持续高压，唐山、保定和廊坊皆限购、限贷，保定还限售，除唐山因供应偏紧市场延续高热度之外，保定、廊坊在调控政策打压下市场持续低迷。

  人口规模虽大 销量却以本地地缘性客户为主

  从唐山、保定、廊坊3城的人口来看，唐山属河北省经济强市，2018年GDP总量接近7000亿元，甚至高于省会城市石家庄，常住人口接近800万人。保定、廊坊虽然其制造业受环保限产影响颇大，且服务业能级偏低，2018年GDP总量略超3000亿元。但2018年末保定常住人口接近1000万人，廊坊也有接近500万人。

  然而，从客户结构来看，无论是唐山，还是保定、廊坊，其主力客群都开始回归本地地缘性客户，在这其中唐山的本地人爱买房、不爱卖房，户均2-3套，唯有买新换旧改善居住品质。保定市场两级分化，改善大户型、刚需小户型较易去化，中间档产品去化困难。廊坊则受限于本地客户购买力，低总价、小户型产品更易去化，大户型产品去化偏慢。

  唐山供地严重不足 保定、廊坊降价成常态

  据统计，唐山市场整体供不应求，房企不愁卖，2019年前8月唐山仅完成30%供地计划，且以20-30亩小体量地块居多。在供地严重不足的影响下唐山自2019年以来多项目调价，月均涨幅2%，累计涨幅2000-3000元/平方米。2019年8月，唐山暗地放松限购，本地客户无需验资，市场进一步升温。2019年1-9月，唐山商品住宅累计成交332万平方米，同比增长88%。

  据了解，早前由于市场不规范，曾产生了较多小产权房，出现了本地开发商资金断裂跑路的现象，直至2017年仍有十余个烂尾楼，然而在地价房价上涨推动下，烂尾楼现已被品牌房企收购殆尽。

  与唐山市场的火热不同，保定市场在2015-2017年期间持续火爆，全民炒房，房价由15年6、7千涨至16年1万，17年进一步涨至1.5万。

  然而随着2017年“四限”调控层层加码，保定市场逐渐回归理性，市场需求也由投资性需求转向本地自住性需求。

  2019年，保定市场前高后低，一季度市场转暖，二季度市场下行，三季度继续恶化。1-9月累计成交347万平方米，同比增长95%。

  与此同时，受制于房企融资环境持续收紧，本地中小房企也开始纷纷出现资金链断裂，民间借贷、信托等集中暴雷现象，导致项目交房困难甚至烂尾。受此影响，五证齐全、施工进度成购房者关注焦点，购房决策周期拉长，来访客户转化率由原先的3:1、4:1提升至10:1。

  廊坊的市场与保定市场一样在限购前后呈现冰火两重天格局，2016年北京外溢投资客进场，廊坊市场出现抢购潮，近乎无房可卖。

  直至2017年，廊坊落地限购，非户籍家庭连缴3年及以上社保限购1套，北京投资客退场，本地客群购买力明显不济，市场显著转冷，成交量连续两年大幅回落。

  2019年，廊坊市场未见实质性好转，成交量虽明显回升，但整体仍处低位。1-9月累计成交249万平方米，同比增长92%。

  正是在这样市场低迷的环境下，保定、廊坊市场行销、降价等开始常态化，譬如保定打99折降价、销售均价减200等，但整体折扣力度有限。而廊坊的营销突围方式则有通过40-50人销售团队下沉至周边郊县拓客行销，推出一口价底价成交的特价房，买房赠送车位券、家电等。

  投资性需求退场 环京城市市场持续低迷

  综合而言，河北省除邯郸、石家庄、唐山市场稍好之外，其余环京城市市场持续低迷，在调控政策打压下，北京外溢投资性需求退场，本地居民购买力多有不济。

  在这其中，唐山在2019年8月15日暗地放松限购后，房地产市场进一步升温，凤凰新城再出新地王，地价上涨倒逼房价上涨预期。

  保定则因为调控政策持续高压，2019年一季度市场转暖，二季度市场下行，三季度继续恶化。虽然受惠于雄安新区远期规划利好，白沟市场较为火爆，不限购的公寓产品现抢购潮。但由于其地方财政受限，供地以一级市场开发为主，本地房企拿地有优势，外来房企进入门槛偏高。

  廊坊近年来未见实质性好转，2019年成交量仍处低位。受惠于北京市政府正式搬迁通州区，上半年北三县市场快速升温，但在一波炒作行情之后，市场再度陷入低迷。