前两天，笔者在文章中指出，房子是事关国人安居乐居的民生资产。

对此，有读者在后台留言到，房子叫商品房，就是商品，并让笔者好好想想“什么是商品？”

不错，我国的大部分房子确实是叫商品房，若从市场经济学理论的角度，房子确实是可交易的商品，其价格和租金的涨跌都应该由市场的无形之手来决定。但，现实和理论素来是两码事，若扣着黑板经济学教授的那些理论去治国，就太图样图森破了，用我们老祖宗的话说，“书生误国”。

事实上，出于社会稳定和民生的需要，即使那些崇尚市场经济的国家，在用有形之手干预房价和租金上，其手段之蛮横和赤裸，和中国比起来，可谓是有过之而无不及，比如德国。据环球时报消息称，日前德国首都柏林市政府已做出决定，禁止房东未来5年内涨房租。

这手段是不是，比之前深圳推出限制租金涨跌幅（每年不超过5%）的稳租金商品房租赁试点项目，狠多了？据说，不仅五年内“冻结”房租，禁止涨价，柏林市政府还设定了租金天花板，即每月每平方米租金不得突破9.80欧元。

对于习惯了上有政策、下有对策的国人，相信此刻会下意识的冒出一个疑问：房东要是不守规则，私下涨租或强行撵人，怎么办？

为此，柏林市政府规定，对于违反租金限价规定者，将会被罚50万欧元可见，房东违规成本是相当高的，稍不慎一套房就罚没了，政府压根儿不怕你不守规则，贪心那三瓜俩枣。

而且房东若无正当理由强行解约，在德国是犯法的。同时，为了防止房东将空置房屋挪作他用，以寻求高，进一步制造租赁房源稀缺，柏林市政府还特地打了补丁，规定不能擅自将家庭空余住房用作度假房。

至于所谓的空置，赚增值，就更不要想了。德国早就有规定，对于空置房屋征税，而出租房屋则可以减免税收，而且德国房价长期增长缓慢，靠房价上涨、赚资本所得并不划算，而交易环节也会有重税等着你。这不是明显在侵犯房东权益、违背市场原则么？

对，德国柏林就是这么有尿性。而且有形之手伸的比中国还长、还赤裸。深圳限租金涨幅还仅限于国企控制的房源，柏林则直接瞄准所有私人房源。显然德国并没有纯粹地从市场经济角度，把房子当做一个普通商品去考虑，而是一个事关社会和谐稳定、国民生计和幸福的民生资产。

正是基于这样的一个治国理念，使得德国楼市成为全球主要经济体中“奇葩”的一个。事实上，我们今天看多房价的很多看似正当的理由，在德国身上都是失效的。比如基于天然的投资属性，房子是跑赢通胀，保值增值的投资品；租房结婚过日子不现实，买房结婚才是正道；当地经济强劲，房价就会后劲儿足。

1970-2017年，德国名义房价指数仅上涨2.3倍、年均增速只有1.8%，而同期德国CPI年均增速2.4%。既是说，过去50年间，德国不仅实现了低通胀、高增长的奇迹，关键是房价涨幅居然连低通胀都没跑过。中国炒房大军，要是生活在德国，估计绝大多数都将死无葬身之地。同期，英国、法国、美国分别上涨52.8、16.1和12.5倍，年均增速分别高达8.8%、6.1%和5.5%。

房价多头们动不动就拿美英法的例子说事，来为房价上涨背书，但德国显然在告诉我们，凡事都是有例外的。更值得一提的是，时至今日，德国住房自有率仅有45%，比香港还低。而正处在娶妻生子、成家立业阶段的30-40岁的德国人，住房自有率更是只有可怜的27%。

换言之，大部分租房过日子的德国人，并没有因没买房而陷入焦虑，也没有赚了钱就去买房投资，靠房子实现资产的保值增值。如德国居民房贷占GDP比重仅36%，居民负债占GDP仅53%，居民杠杆在发达国家中处于显著偏低水平。

一面是引以为傲的经济，一面是长期稳定的房价和租金，这种看似矛盾的奇迹。背后原因有很多，其中德国政府对炒房行为的严厉打击，及对租客利益的细致保护，功不可没。如房产交易环节征收重税。据统计，在德国买卖一次房产，各项税费算下来，交易成本可达10%甚至更高，而且对交易获利部分还要征收差价盈利所得税，只有转让前用于长期出租或自住的住房，才予免征。即使使用环节，多套房也要征税，增加居民占用多套住房的成本，引导居民不超额占用住房，进而减少住房空置，德国住房空置率只有3.2%。（再看看我们，贷款购买的房屋中40%空置）同时，土地税实际税率低，鼓励居民长期持有。对租房者的保护更是无微不至，如享受公共服务和租金补贴；设置租约保障，房东解约要理由；对租金涨幅设限，租金3年内涨幅不得超过20%、住房供给严峻的特殊区域不得超过15%。房东目标租金过高将面临高额罚款和长期监禁处罚。

柏林此次新政，可以说是，德国现有租金限价政策的升级版。一打一拉，使得租房成为德国特有的主流，55%人口租房住，而柏林、汉堡等大城市更高达80%。不管是55%，还是80%，在德国政府营造的楼市环境下，显然德国人都没有太把房子当回事。另一只手（无形之手），德国政府也没有忽视，二战以来，德国户套比由0.57提高到1.02，人均住房面积达46.5平。如今德国人并不缺房。当然，近年来德国发生了一些新的情况，如默克尔的难民政策，使得德国短期内凭增了一百万多万难民（总人口增加约250万人）。

而近十年，德国又比预期少建了100万套住房。使得德国楼市短暂失衡，又因为德国楼市以租赁为主，具体就体现在租金价格的上涨。 如德国联邦统计局报告显示，德国超过一半家庭支付的房租，超过其家庭纯收入的1/3。而按德国政府的标准，住房支出占收入的15-20%为合理水平。

房租的大幅上涨，引发民众上街抗议。进而促使柏林市政府，做出上述禁止房东未来5年内涨房租的决定。动用有形之手强行干预市场，这本是我们最擅长干的，也是西方所不齿的，但在事关民生的房子上，德国偏偏就做了，而且比我们还霸道、决绝。复盘德国楼市，对我们的触动不可谓不大；柏林租房新政，对中国及地方管理者的触动不可谓不大。对面临高房价和租金上涨压力，北上广深及强二线城市，会拿出德国柏林的勇气么？不妨拭目以待