房地产市场经济学家的声音总是非常凌乱，多空两派总吵得不可开交，如城市化专家李铁一直称5亿农民想要进城买房，后劲非常充足。例如，房地产专家董藩强调房地产是经济的支柱。再例如海通首席经济学家姜超称经济周期将告别房地产时代，而居民的杠杆率已无法承受过高的房价压力。

在如此多的观点中，我们可以找到一条法律。不同的争论其实对我们研究楼市没多大意义。如果我们只使用宏观理论来支持我们看多还是看空的判断，难免不够具体化了。它会让人们在反复争执不停钻牛角尖。

经济学家李迅雷的论述值得关注。 近期，李迅雷发布专栏，称今年房地产投资预计增幅下降，去年为9.5％。预计今年将下降至3％，同比下降6.5个百分点。

在范围内，李迅雷认为只有两个地方值得看好：分别是长三角和珠三角，更具体地说，未来资源将集中在浙江和广东。

从专家的观点中不难看出房地产确实在下降，他也站在“看空”的阵营中。

投资减少意味着土地征用和新建筑等指标将全面减弱。房企的资金，包括购房者的资金，将越来越谨慎地流入房地产市场。 6.5％的下降似乎并不大，但对于一个15万亿的市场，可以说这是一个巨大的打击。

具体来说，由于2018年房屋销售数量众多，许多高价土地在捂在手中迟迟无法进入市场，开工后建安施工的费用会增加，考虑到这一因素，开发商的土地收购资金将在今年进一步减少。从这个意义上说，房地产投资额或许会比表面的预算下降的更厉害。

至于对未来地区崛起的看法，李迅雷与大多数专家类似。不同之处在于他提到了浙江和广东更强的虹吸能力，例如流动人口，大学学院的人才，制造业和服务业。产业结构的集聚和倾斜明显优于其他省份。

在过去的几年里，由于三，四级房地产市场突然上涨，干扰了许多人的判断。中西部地区的二级省会城市，以及各种不出名的三线和四线城市，在棚改货币的推动下，大爆发的速度令人错愕，但随着人口老龄化，人口外流，产业结构调整，抵押贷款利率下降和地方安置逐渐松动，小城市的吸引力自然大大降低，这凸显了中心城市和特大城市的优势。

回到本文开头所说的，房地产显然要经历新的模式、新的时代，以往那种不看价格炒房就能轻松致富的经验，已经不可能再得到复制，新的形态下，结构分化、区域分化会越来越明显，寒冬虽然冷酷，但也不是没有任何机会。