30城楼市观察 以价换量成趋势

在“金九”成色不佳，楼市持续转冷的背景下，今年的“银十”格外引人关注，特别是刚刚过去的十一黄金周，30城成交稳中微增，同比小幅上扬3%，数据层面好于去年同期，究竟是市场回暖的征兆，还是低迷走势下的小小波动，我们将在下文一一解析。

一线领涨同比增9%

二线涨多跌少，三四线分化加剧

据监测，今年国庆黄金周间（10月1日-7日），30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米，较去年同期小幅微增3%，各线城市成交量皆有回升，一线城市暂以9%同比涨幅居首，具体来看：

一线城市稳步复苏，7天累计成交量达12万平方米，显著好于去年同期。其中北京（楼盘）、深圳（楼盘）同比皆有上扬，北京主要得益于限竞房的集中入市，刚需得以稳步释放；而深圳延续了此前的销售热度，“十一”更是迎来了“开门红”，同比大增80%。与之形成鲜明对比的是，上海（楼盘）、广州（楼盘）的成交量均有不同程度的回落，城市间的分化在持续加剧。

二线城市整体维稳，成交涨多跌少，仅武汉（楼盘）、重庆（楼盘）、福州（楼盘）等个别城市成交同比出现了下滑，主要源于前期购买力透支严重，市场迎来了阶段性调整。多数城市则保持了稳步增长， 青岛（楼盘）、济南（楼盘）、杭州（楼盘）表现突出，同比涨幅皆超过100%，苏州（楼盘）上行动力略有不足，经历了前期的密集调控，购房者的观望情绪加剧，加之在售新盘以洋房、别墅等中高端产品为主，十一黄金周成交量仅小幅微增5%。

三四线城市成交量小幅微增3%，各城市市场显著分化。受较低基数影响，温州（楼盘）、扬州（楼盘）、莱芜等城市成交明显放量，同比皆倍增。珠三角内部“几家欢喜几家愁”，佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）、江门（楼盘）等城市市场热度明显不及去年同期，成交量同比降幅均超40%。莆田（楼盘）、茂名（楼盘）、韶关（楼盘）、惠州（楼盘）等城市购房热情相对高涨，成交量稳中有增。

跑量带来的市场“复苏”不可持续

四季度仍将以稳为主

结合9月市场情况来综合分析，虽然“十一”数据层面整体向好，但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转：一方面从整体的政策层面来看，虽然部分城市调控出现了“松动”，但“房住不炒”、“稳房价”“稳预期”的政策主基调依旧，涉房信贷仍相对紧张，叠加10月落地的房贷利率新机制执行，市场观望情绪依旧浓厚。另一方面，房企降价“跑量”冲刺业绩也一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象，但以牺牲利润为代价的打发始终不可持续，未来市场趋稳将成为大概率事件。

展望未来，我们认为，一线城市成交量将迎来小幅回调，总量仍有望高于2018年。二线城市整体维稳，中西部刚需和改善需求仍有待进一步释放，诸如重庆、武汉、郑州（楼盘）、成都、昆明（楼盘）、兰州（楼盘）等这种去化周期较短、供需旺盛的城市，四季度成交有望冲高。广大的三四线城市成交量将稳步回落，城市表现将出现分化，部分环一线和热点二线的三四线城市，成交热度或将维持较长的一段时间。