房地产研究院近日发布的《2019年9月上半月35城新建商品住宅成交报告》显示，9月上半月，监测的35城新建商品住宅的成交面积环比8月下跌7%，同比去年同样降低7%，一二三四线城市均有下降。

成交量方面，9月上半月同比去年同期，下滑的城市多达20座。

也就是说，九月开局不利，考虑到国庆长假对交易量的影响，今年楼市“金九银十”恐怕是要落空了。

不仅是9月，刚过去的8月也是有点“冷”。

国家统计局数据显示，2019年8月，70城房价涨幅整体回落，新房价格环比上涨的城市数量进一步缩减至55个，4-5月份环比上涨城市数为67个，6月减少至63个，7月减少至60个。

8月，二手房价格环比上涨的城市仅43个，多达20个城市的二手房价格环比下跌，包括北京（楼盘）、杭州（楼盘）、三亚（楼盘）等热门城市。

如果说新房涨价难是因为限价政策，那么二手房下跌则露出了楼市降温的真面目。

那么，往年比较火爆的“金九银十”，为何今年忽然就失灵了？当下对房价和购房者心理影响的因素是什么？房企在“金九银十”期间将如何做促销？我们来看看大头的分析。

其实，国家统计局发布的8月份70个大中城市商品住宅价格指数，只能做参考，完全不具有真实的市场意义。

道理就是一个：一二线城市甚至部分三四线城市还在限价之中。相比之下，还是二手住宅价格稍有意义。二手住宅价格环比下跌的城市，已经连续三个月超过20个。

仅从这个指标来看，市场已经有降温迹象。

但实际上，楼市降温真正的更大的影响因素，是始于几个月前的银保监会23号文件、729央行座谈会、730政治局会议等等。特别是730政治局会议首次明确不将房地产作为短期刺激经济手段。

而今年的“金九银十”到底会不会再来？其实是一个伪命题。

所谓的“金九银十”“金三银四”，都是十多年前，正常市场下的季节性周期。

从2005年国五条调控开始，正常的市场生理周期完全紊乱。市场的节律完全取决于政策导向和宏观经济形势，或者说取决于人们的预期。

其中，开发商的预期，主要取决于融资的难易程度和利率水平；公众的预期，更多取决于政策和舆论导向。

如2008年9月，全球金融危机时刻，楼市瞬间冰天雪地。

2009年年底，杭州某楼盘开盘，数百人拿着铺盖卷儿，在冰天雪地之中漏夜排队。

2015年股灾之后，官方推出的去库存和棚改政策，使得2016年整个中国，无论一二线还是三四线城市，都近乎疯狂，哪怕是在7、8月份的炎炎夏日也不例外。

实际上所谓“金九银十”之说，早已不存在了。

2019年的秋天，只不过是巧合，恰好碰上了楼市降温，这才有了“金九银十”开局受挫、难再现、预期已经转变等等舆论。

对今天中国楼市的影响，季节和气候因素，可能连第10位都排不上。

宏观经济走势、中美贸易谈判、货币政策走势，特别是货币政策中关于房地产市场的政策等等非房地产市场的因素，对市场的影响更大。

市场的“金九银十”可能不再，但9月、10月观察市场的窗口却很多。

9月美联储开启了全球新的降息通道，中国央行是否会跟随降息？10月的中美贸易磋商，特别是10月的中共四中全会等等，都是重大影响因素和时间节点。

今年上半年楼市有个“小阳春”，主要由金融放松驱使。到了下半年，金融收紧，政策上又没有任何放松的迹象，经济也没有差到需要放松楼市来刺激的地步，因此总体而言今年楼市不会出现“金九银十”。

不过，具体到不同的城市又是不同情况，政策有一些差异，购房者的信心和预期也是千差万别，尤其突出的是不少城市出现了政策性“倒挂盘”现象。

不少城市一些地段的新房因为限价比周边二手房价格低很多，甚至有的地方新房与二手房的单价相差1万-2万/平方米，新房因为限价政策价格较低，反而二手房更能反映真实的房价，露出了市场的真面目。

最近，苏州（楼盘）、南京（楼盘）等不少城市都出现了这种现象，部分楼盘出现了上万人摇号抢购几百套房的火爆场面。

虽然中签率比较低，但刚需族还是会去抢房，投资客也想趁机赚取差价。这样一来，在楼市低迷的当下，这种看似火热的现象反而撑起了市场的信心。

当然，不同城市的情况也不太相同：

限价越严格的城市，抢购新房的现象越多，市场显得火热；限价越宽松的城市，市场反应反倒比较“冷”，更能反映真实的市场情况。

从整体看，会呈现成交量慢慢下滑，价格慢慢下降这样的趋势。

所以，今年楼市“金九银十”规律完全被政策打破，出现了政策性“倒挂盘”特殊现象，“倒挂盘”带来的市场热度显然不是市场的真实反应，甚至可以说是扭曲的。

若对今年的“金九银十”成交量有期待，恐怕会落空。

并非今年“金九银十”的市场行情不如往年，而是今年春节后房企就已经开始发力，“小阳春”之后的市场推盘力度一直没有减弱迹象，入市项目的价格保持得也相对稳定，因此商品房市场的成交量波动性相对较小。

可以说，今年房企的“冲刺”提前了，在下半年经济环境不确定性以及楼市调控从紧的双重压力下，早在今年5月份，不少房企已加快推盘的力度，6-7月的市场推盘节奏以及促销也大于去年，因此8月业绩整体依然有提升，说明房企加速销售的力度并未减弱。

所以，虽然今年“金九银十”可能成色不足，但并不代表全年成交量会出现明显下滑。

相反由于房企早早在市场发力“抢收”，导致市场的需求被提前释放，虽然供应量后续持续增加，但市场行情将保持相对稳定。

对于房企将在“金九银十”期间有何动作，我认为整体降价和促销是主旋律，但不同地方有不同力度和方式，值得关注的有：

大型品牌房企会策划性质的“打折促销”活动，但在不同地区的表现力度会有明显差异。

一般来说，限价比较严格的部分热点二线城市，新房价格本来就低于市场真实水平，房企自然不会有很大的促销空间；而那些面临销售困难的例如北京的大量“限竞房”，不得不通过多种方式促销。

*限竞房指的是让开发商向上竞地价，向下竞房价。

此外，三四线及以下城市的楼盘降价力度往往会比一二线城市的要大，并且销售的难度也在不断提升。