房地产行业是龙头行业，龙头行业的特点往往都是牵一发而动全身，由于国内房地产市场金融化程度比较高，去杠杆化非常困难，导致房价问题尾大不掉，这使房价成了老大难问题。

截止去年底，美国住房有30万亿美元资产，中国住房已经达到40万亿美元资产。国内居民基本资产配置60%-70%都在房地产上。另外，中国房地产信贷总量为38万亿，占信贷规模的28%，且今年的新增率还在不断升高。

从数据看，都清楚房地产业套利了中国经济，不仅挤占了居民消费，而且限制了国内科技行业的发展与传统行业转型等问题，但是消费问题又确实不是房子降价就可以解决的简单问题，因为这里涉及到房地产产业链、房地产金融化、财政、住房结构与房价租金比等多方面的问题。

就国内房地产市场当前的情况而言，房地产价格若下跌30%，恐怕不仅不能释放上万亿的购买力，反而会形成系统性风险。

一、房地产产业链

房地产与20多个产业有直接关系，共涉及上下游50多个行业，如果细化一下的话，那么房地产业的上下游产业链就更多了。

房地产行业链主要包括：房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及上游的钢铁、建材、化工、机械、银行、有色金属、工程承包，下游环节的建筑市场、建材市场、家居、营销、装修、家电等等。

房地产产业链很长，包括前期策划分析、 征地、拆迁、规划、设计、施工、预销 售、产权登记发证以及物业管理，影响到银行、房地产金融、信托、资本市场、互联网、电力、能源、节能、环保、低碳、钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具、家电、汽车、装修、电器等等。

仅用房地产建筑机械来举个例子，包括：挖掘机械、桩工机械、铲土运输机械；重型卡车、散装水泥运输车、混凝土运输 车；混凝土探铺设备、混凝土搅拌机等等。房地产建设需要的各种机械设备就有几十种，涉及到大批生产企业。

由此可见房地产为龙头的产业链条上所影响的行业与就业问题。房价大幅下跌以后，会导致一批企业出现问题，并导致大量的人员失业。所以房价若跌幅较大，则社会失业率会上升，不仅难以提高社会消费，而且还容易出现消费递减。有人做过统计，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业。

二、房地产金融化

国内房地产金融化程度深，它不仅包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和信托融资等，还有房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。

国内房地产金融化的速度快、规模大，不仅涉及到银行的住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款、房地产开发企业流动资金贷款等，还涉及到土地财政与房地产证券化等。因此房地产业、银行业、地方债与个人住房信贷之间构成了庞大的债务链条。

为了转移这些债务压力，银行把房地产企业的部分质押打包为银行理财产品，这不仅将银行的风险推给全社会，而且银行还通过理财产品扩大了货币乘数，使银行具有了强力的再造货币功能。不仅如此，房地产公司则通过证券化上市与发行企业债券，地方债也转身为政府债券。这使整个债务锁链都处在金融化过程中，不仅杠杆高、债务高而且系统性风险高。

2019中国房地产上市企业30强报告显示，地产G30企业资产负债率在过去一年达到新高，较之前上升2.03%至79.75%。从净负债率方面来看，地产G30房企2018年平均净负债率则高达110.68%，其中不乏超过200%的企业，的企业净负债率甚至达408.68%。

如果房地产价格大跌，不仅房地产企业就要出大问题，从银行呆坏账、理财产品、地方政府债券、企业债券、房地产信托，到股市乃至金融市场等都要出大问题，不仅会出现流动性问题，还会爆发系统性风险乃至经济危机，这就是目前国内房地产业金融化的严重后遗症。

三、住房结构与消费

国内很多人都把住房当做金融产品来炒作，所以导致房地产行业畸形发展。国内目前存在很严重的住房结构问题，房地产市场总体供大于求，但过度炒作却导致房价虚高。

美国城镇三分之一的人口是租房住，德国40%多的人是租房住，所以这些国家的房地产很难炒起来，但在中国只有10%的人租房，多数人都想买房，导致市场价格被哄抬，所以国内要改变住房消费观念与住房结构，才能抑制房价并提高社会消费。

但是由于房价的过度炒作，不仅导致国内房价收入比差距比较大，也导致房价租金比几乎是全球，所以居民租房住当下也很难，这不仅削减了社会消费，也让国内房地产业渐渐进入不良循环。

综评：国内当前的房地产问题已经不是房价回落那么简单了，而是实实在在的系统性问题，所以《中国住房金融发展报告（2019）》中称，落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的住房市场定位，需要沿着两条线展开工作：一条是落实“住”，就是要建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；另一条就是抑制“炒”，那就需要建立支持房地产市场可持续发展的长效机制。

国家目前的各种政策也是限制涨幅，而不是打击房价，因为房价如果出现大跌确实会给经济带来很大的冲击，会导致中国经济硬着陆。从目前的市场格局来看，只有徐徐图之，一面稳定价格，一面通过国内的工资增长来消弭消费问题与房价收入比问题，用时间来换房地产业的调整空间。