说房价，就必须先说两种定价的方法。

一种是成本定价法，一种是市场定价法。

如果按照成本定价法来分析的话，以房价为总数，一般房地产商的利润在12-15%左右，那其他的成本，其中30%是土地费，30%-40%是建安费，10%是税费成本，还有5-8%是融资、管理费用和营销费用。

房地产商在拿地测算的时候，基本上是按照这样一个模式来拿地开发的。

但是计划赶不上变化。拿地测算的时候，考虑的只是周边的房价，而没有考虑上涨的因素。从2015年开始，中国很多城市的房价翻了2-3倍，很多房地产商房子还没有建出来，土地价格已经翻了两三倍。等到房子开盘的时候，定价就不是从成本出发，而是从市场需求出发。

这就是市场定价机制。如果周边的房价突然从2万涨到了4万，这个时候，房地产商就不用考虑成本，直接定价到4万就行了，不愁卖不出去，也没有人说房地产商定价过高。

这就是市场的残酷的地方。不考虑成本，只考虑需求。

那么，有哪些因素会造成房价上涨呢？

有些因素是我们都熟悉的，比如央行放水，降准降息，大量资金涌入房地产，企业和买房者获取资金的成本降低，渠道更便利，很多人虽然没有钱，甚至首付都没有，一个月工资还不够还房贷，但是他可以通过加杠杆，向银行贷款进行买房。

而且，央行放水甚至直接刺激房价，比如棚改货币化安置，一个拆迁户手拿四五百万的现金，转身就成了炒房客，一套房的首付30万，可以买10几套房子。需求就这样创造出来了。另外，央行专门降低购房贷款申请人的门槛、利息水平，贷款额度，都可以刺激房价上涨。

众人拾柴火焰高，房价就这样涨起来了。买完之后，坐等房价上涨，不但换了银行贷款，而且还可以大赚一笔。根据经济学家李迅雷的分析，过去十年买房子的 是的，达到2.7倍，如果算上加杠杆的话，用30万资金撬动30万的房子，率可以达到27倍。

问题在于，为什么他们不去炒猪肉、不如炒手机、而是去炒房子呢？

因为房子背后有大量的需求，一个是中国城镇化的需求，大量的人口涌入城市，需要购买房子。特别是北上广深等大城市，人口大量涌入，造成房屋短缺，房价轻微上涨，这就给了炒房客可乘之机。通过他们的炒作，轻微的上涨变成了涨。

有人会问，中国有那么多的房地产商，房产的供应完全不成问题，再怎么炒，也可以增加供应啊？！甚至还有像碧桂园这种把房子做成快消品的公司，4-6个月就可以开盘销售，可以说有多少需求都可以满足。

可是，相比于建房子的速度，货币放水的速度更加快，只需要央行的一个通知，一个晚上，大量的货币就可以造出来。

而且，还有一个重要的因素需要考虑，那就是土地供应。按照经济学家陆铭的研究，中国对房子需求多的是北上广深这样的地方，但是土地供应的却是中西部地区。房地产商就算有天大的造房能力，可是他没有地，“巧妇难为无米之炊”。而且就算房地产商有地，看到房价呼呼地上涨，他们也会放慢建设步伐，甚至直接囤地。

而很长一段时间，政府对于囤地行为并没有任何处罚措施。

以上种种原因，造成了房价的疯狂上涨。

那么还有人问，为什么我老家的房子不过从4000元涨到了8000元，而北上广的房子可以达到40000元，甚至可以涨到80000元呢？

这就涉及到一个概念：外部性。LV包之所以贵，并不是说材料成本高，而是LV代表了一种身份和地位。LV公司通过各种广告宣传，把带LV包变成了一种仪式。人们买的是它的品牌价值，而不是它这个东西本身。这就是LV包的外部性。

要知道很多人买房，不仅仅是为了居住，要居住的话，乡下人都是四五层的楼房，宽敞明亮，不是更好住吗？很多人买上海的房子，买的不过是高楼大厦里的一个小空间，狭窄逼仄，打开窗户就是窗户，连蓝天都看不到。

那么是是因为上海的房子质量特别好，景观、外立面和大门做的特别有档次吗？要知道，品质再好，房价相差也不过3000-4000元左右，不会有2-4万这样大的差距。

那么房价背后的外部性酒精是什么呢?是它捆绑的各种福利。很多城市，买房直接和落户挂钩，买了房就入了户，而户口就意味着各种福利，意味着你成了这个城市的人，而不再是外来人口了！

而且，房子最讲究的就是地段。如果你的房子周边就是地铁，复旦大学，就是复旦附中、上海中学，如果你的房子周边就是万达广场，就是南京路步行街，就是外滩，如果你的房子周边马上要进驻微软公司的亚洲总部，要修建华为区域中心，要成为腾讯的游戏研发基地，那么你的房子就具有得天独厚的地域优势。

这就是房子的外部性。

那么有人会说，我家乡的房子，蓝天白云，青山绿水，视野开阔，鸟语花香，这还不好吗？问题是，现在是城市化时代，人们不喜欢自然，而喜欢水泥森林，喜欢购物商场。而且就算人们喜欢自然，也是“闹中取静”，“大隐隐于市”，看看徐汇区、黄浦区的那些私密豪宅，动辄上亿的价格，你就知道什么叫做外部性了。

所以，找到了房价的根本，也就找到了降低房价的秘方。

一个就是打击炒房，“房住不炒”，遏制资金流入房地产。

一个就是大家供应，实现人地匹配，那里人多，就哪里多供地。

一个就是实现公共服务均等化，实现区域协调发展，促进社会公平。而这就涉及到整个中国经济的调整和改革。

北上广深集中了百分之七八十的好医院，好学校，好大学，好的商场和公司，甚至好的市容面貌，让人们不得不前往。而广大的中西部地区却显得非常落后，基础设施不足，公共服务不足，养老、医疗资源不足，人们只能逃离。

为此，我们必须给与中西部更多的政策支持和资金支持，对中西部的社会事业给与更多帮助。但是，这并不是要组织人口向大城市流动。要知道，水往低处流，人往高处走，沿海地区，北上广深具有得天独厚的经济、地理优势，是发展经济的，应该大力开发，引入大量人口，发展都市群，最终实现房价的下跌和收入的提高。

相比之下，中西部地区穷山恶水，不利于开展大规模的经济活动，更不适合人口大规模集聚，政府应该做的是要引导人口向省城、大城市流动，帮助山区人口进入城市就业定居。这样，从人均的角度来看，内地和沿海的的人均GDP实现了基本的平衡。

这也是美国、欧洲等发达国家最终达到的状态，美国西部虽然人口少，公司少，但是人口也少，平均下来，人均GDP和纽约、洛杉矶等大都市也就保持了平衡。美国上下实现了公共服务的均等化，内地和沿海都有良好的基础设施和养老、医疗机构。

墨西哥一线之隔的富人区和贫民窟

而另外一面，则是墨西哥、韩国、印度等城市，因为资源的不平等，导致人口像首都过度集聚，房价飞涨，滋生大量贫民窟，而广大的乡村地区和中小城市也一片凋敝，整个国家分裂为两个世界，一个是欧洲世界，一个是非洲世界。长此以往，会造成区域分化和贫富差距扩大，最终调入中等收入陷阱而无法自拔。

人均GDP实现了的均等化、公共服务实现了均等化，每个地方的地段都有可取之处，每个地方都可以找到就业机会，每个地方都可以享受到良好的医疗服务，北上广也就不会成为人们想逃离而无法逃离的异乡，中西部、小城镇也不会成为人们想回而回不去的故乡。

房地产，也就回到了它最本真的价值水平，房价，也就成为人们可以接受的正常价格。

而这，需要的不仅仅是对房价的宏观调控，也是对整个中国经济，整个中国社会的调整。