2019年，房地产信托经历了先“热”后“冷”的发展过程。

今年以来，随着房企融资政策收紧，供给渠道进一步受限，由于信托制度灵活、可提供定制化产品，取道信托融资成为不少房企优选。对于信托公司而言，房地产业务利润大、回报高，展业意愿强。此形势下，房地产信托得到蓬勃发展。

与此同时，信托公司“扎堆式”发展房地产信托背后则是一系列风险隐患，引起了监管部门的重视，下半年连续出台政策遏制房地产信托过快增长，房地产信托遇冷。

从上个月的数据来看，8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降近四成，几乎与年内点（2月份为380亿元）持平。监管规范下，房地产信托得到有效遏制。对此，用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者表示，“从目前监管来看，关于房地产信托业务主要还是余额管控，并没有完全终止房地产信托业务，预计房地产信托会保持一定比例，但占比会有所下滑”。

房地产信托

大降近四成

在集合信托市场上，上个月成立产品和规模均出现不同程度的滑落。用益信托月度数据显示，8月份共有56家信托公司成立1608款集合信托产品，环比减少4.35%；集合信托产品成立规模为1370.71亿元，环比减少11.29%。

从投向领域来看，房地产信托募集规模受监管影响明显下滑，金融类信托和工商企业信托规模增速较快。具体来看，8月份金融类信托募集资金规模432.23亿元，环比增长30.61%；同样增长较快的有工商企业信托，募集资金105.96亿元，环比增加30.61%；基础产业信托募资规模373.31亿元，环比减少3.44%；房地产信托成立规模大幅度下滑，8月份共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%。

可以看出，房地产信托收缩成为导致整个集合信托下降的重要因素。用益信托认为，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。

对于房地产信托募资规模大幅下降的原因，帅国让对《证券日报》记者分析道，“其一，与今年的‘23号文’、‘64号文’等监管措施一脉相承，主要是为了防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险；其二，契合中共中央政治局会议‘房住不炒’，‘不将房地产作为短期刺激经济手段’的要求；其三，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况；事实上，最终目的还是防控金融风险。”

可以看出，监管种种举措对房地产信托的规范起到了明显的效果，房企融资将进一步受到约束。对此，也有业内研究人士表示，房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。“今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。”

房地产业务违规

成今年处罚重点

在控规模的同时，信托监管部门也在进一步防范房地产信托风险，严格处罚相关违法违规行为。

据《证券日报》记者统计，今年以来，至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。

对于受罚信托公司，最直接的负面影响则是信托业务开展受限。普益标准认为，根据相关规定，在受托管理社保基金、保险资金、企业年金、担任特定目的受托机构以及开办受托境外理财业务时，对受到行政处罚的信托公司会有限制，未来在申办新业务类型时也可能受到影响。信托公司拟新设基金子公司等主体时，有可能因自身被行政处罚而无法开立相关机构，影响信托公司的业务发展布局。

面对监管趋严的环境，资深信托研究员袁吉伟对《证券日报》记者表示，“从近期调控政策看，更多是制约了房企的融资端，也是更好地将信贷资源配置到实体经济、新兴产业方面。短期看，房地产信托监管会承压，监管要求会比以往严格，需要信托行业在确保房地产信托业务的合规性基础上，加快回归本源，更好地服务实体经济，支持资本市场发展，实现创新转型发展。”