如今的楼市，里里外外都呈现出一种“庞然大物”的感觉，动不动就是上万亿的成交额、数千亿的卖地收入、千亿以上规模的房企、几百万一套的房子，大家都已经见怪不怪了。

要知道，仅仅在30年前，潘石屹兜里揣着80块钱南下做砖厂厂长，王石还在倒腾火车皮里的玉米，杨国强还是个泥瓦工包工头，孙宏斌只是个到处求职的应届生。

如今，房地产贷款余额为41.91万亿元，占整个贷款总量为28.7%，其中，个人住房贷款余额为28.06万亿元，比2019年初增加2.26万亿元，占同期各项贷款增量的23.37%，依然保持了较快增长。

额度巨大的数字背后，是八月末楼市出现的反常“苗头”。

先是土地市场急速“降温”。

房地产研究院数据显示，7月40城整体土地成交面积微增，但地价下跌明显，土地出让金环比下跌6.1%，土地成交溢价率回落至19.9%，结束连续6个月上行的趋势。

值得注意的是，8月以来，土地市场降温趋势继续蔓延。8月首周，成交单宗5亿元以上地块仅32宗。其中，底价成交的数量高达18宗，6宗土地溢价率仅为1%左右。

什么意思呢？7月份的时候，出现了地价降温的苗头，8月份，“退烧”趋势就开始向大部分城市蔓延，也就是说，这个消息出现后，就马上形成了“多米诺骨牌”效应，不断呈现扩散态势。

随后是房贷利率的“一动不动”。

所谓“一动”，指的是在8月17日央行宣布LPR机制落地，未来，房贷利率的参考标准将由基准利率变为LPR，每个月都会有变动，这就是“动”。

所谓“不动”，指的是前几天央行副行长称房贷利率不会下降，随后在8月25日晚间，又发布了公告，范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；

二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），也就是说，以后买房利率“打折”不会再有了，至于上浮的水平，与目前各城市实行的保持一致，这就是“不动”。

说起来有点复杂，道理就是这么简单，利率确实降了，但是，似乎跟楼市没什么关系，尤其对于投机客而言，占不到任何便宜。

然后就是集体土地入市的“增量”。

据澎湃新闻8月26日报道，土地管理法修改获得通过，征地按照区片综合地价进行补偿，允许集体经营性建设用地入市，入市须经2/3村民同意，明确只因公共利益需要才可征地，鼓励自愿有偿退出宅基地，“基本农田”全部修改为“基本农田”。

重点在于：过去限制转让、出租的农村集体经营性建设用地，将在符合规划的前提下，可以出租、出让并可以转让、赠予、抵押使用权，与招拍挂的土地同地同权、同权同价。

也就是说，农地入市即将拉开帷幕，而且是从试点城市走向，这样的转变不可谓不大，对房地产市场来说，意味着巨大的增量土地入市，对租赁市场来说，意味着租赁房产的体量将会大规模提升

这三个堪称“反常”的变化，意味着运转几十年的楼市高速扩张体系，将开始向“平稳有序”过渡。

流拍数量增多，土地溢价率变低，说明我们即将告别高地价时代，房贷利率参考LPR调整，同时严防二套房投机客，意味着会有更多资金流入实体经济，集体农地入市，意味着增量土地扩大，部分供需失衡的城市，房价将会走向“稳中有降”。

笔者认为，这一次，两类购房者将变得“束手无策”。

类，高杠杆负债的购房者。

先看一组数据：我国的房贷收入比（个人住房贷款/可支配收入）从2008年末的22.6%，增至2017年末的60.5%，假设月收入10000元，却要支付房贷6050元。

也就是说，越来越多的人，无视自己的收入能力，强行买房。

这一类人当中。有的是职业炒房客，有的是掏空家族财力的“伪刚需”，有的把所有积蓄押注房产坐等，无论动机与立场如何，他们身上“高杠杆”的属性，很难被洗掉。

当楼市告别快速的年代，这些不顾自身能力买房的人，一边要承受房产税（正在推进）、房屋折旧、房贷本息持有成本的煎熬，一边又要经历房产价值“不涨就是跌”的痛苦，未来很有可能“高位站岗”。

第二类，指望靠拆迁补偿“翻身”的购房者。

今年，各地棚改总量仅285万套，相比过去几年，下跌幅度高达50%以上，货币化安置比例也降至30%以内，这意味着未来的棚改总量降低的前提下，也将要回归实物安置。

这种情况下，指望像前两年不少三四线城市拆迁户那样，手里拿着现金去“扫楼”、“囤房”，显然变得非常不现实。

如今，土地市场降温已形成趋势，集体土地的入市，又摆脱了以往“拆迁赔偿”的模式，加上房贷利率对多套房的购房者越来越不“友好”，这类人很难再有机会尝到所谓“一夜翻身”的滋味。

事实上，随着“旧改”的推进，越来越多的老旧小区迸发出了新的生机，这意味着靠老房子的“拆迁梦”已经破碎。

束手无策，没有退路，进退两难，这是不少习惯了投机思维的购房者要面临的尴尬处境，然而，正是因为楼市回归了理性，大环境的变化，必然会让部分人的行为得到改变，只有这些人不再把房产当做赚钱的工具，才说明他们得到了“解脱”。