《2019中国房地产半年报》显示，深圳、北京两地土地市场上演了两场土地盛宴，单日土地成交总价分别高达224亿元和120亿元，引起行业关注，甚至被看成是市场“回暖”的风向标。不过，报告指出，多城楼市虽走出底部，但市场仍缺乏大幅向上动能，下半年市场需警惕“新库存”风险。研究院首席市场分析师许小乐预测，在房地产风险防控的大方向下，“保持稳定”和“一城一策”仍是政策主基调。

二手房库存走高

报告显示，上半年重点城市房地产市场从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。

在政策高压下，2019年一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。在研究院监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州。

具体来看，一线城市中北京、深圳和其他典型二线城市的二手房库存，都从2019年一季度开始呈现上升的态势。这主要是由于2018年四季度市场转好，但新增房源仍处于下降态势，而进入2019年一季度后，市场预期缓和明显，房源的增长超过了需求的释放，从而使得库存出现增长。

局部地区新房库存处高位

在持续的调控高压下，部分地区新房库存开始走高，尤其是从2018年下半年开始。虽然伴随着2019年一季度市场季节性复苏，部分城市库存房源出现下降或趋稳，但仍处于2018年以来的高位，库存压力明显。

数据显示，北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%，天津、岳阳和南宁2019年4月新房库存房源量分别同比增长62.8%、51.5%和28.5%。

在“70/90”政策及限竞房供应增多情况下，新房产品愈加同质化，项目位置较差的项目去化较难。

以一线城市之首的北京为例，自2017年6月限竞房入市后，北京纯商品住宅60~90平方米房源新增供应不断升高，成为主流面积段，而120平方米以上新增房源不断减少，刚需化趋势明显。在区域分布上，新房供应区域愈加集中化。

2018年下半年以来，北京新增纯商品住宅近郊房源减少，目前新增房源主要集中于昌平和大兴。城六区中，丰台和石景山区域房源供应增多，2019年一季度海淀房源集中供应。

三四线城市存在下行风险

自2018年下半年起，三四线城市新房成交疲态已现，进入2019年3月，季节性复苏加之降价促销，市场有所回升，但该回升不可持续。5月60个三四线城市新建商品住宅成交套数环比下降0.4%，同比下降13.2%。

报告显示，在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线城市后期的成交支撑将明显不足，市场面临下降风险。2019年棚改目标下调到285万套，相比2018年的580万套下降了一半。在财政部发布的计划中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。此外，对于新开工的棚改项目，政府需以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资，这意味着棚改资金吃紧，棚改下降将难以避免。根据华泰证券的测算，2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%，那么在棚改套数减半、货币化比例降低的情况下，将拖累2019年住宅销售，尤其是棚改套数下降较多地区的三四线城市2019年下半年市场下行风险较大。