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[摘要] 在楼市数据中,一直有两个谜一样的存在。
在楼市数据中,一直有两个谜一样的存在。
一个是我国到底有多少房子,另一个是我们到底有多少房子空着。
关于个我国到底有多少房子的疑问,最起码还能用每年开工面积、销售面积,以及网签套数来计算得出相对接近的结果。
但空置率这个谜题却一直没有准确的、权威的数据可以来推断。
至今为止,公认最靠谱的还是一个与地产无利益关系的机构----国家电网两年前出的数据:
中国大城市住房空置率为11.9%,小城市为13.9%,农村为14%。(统计标准是每户每年用电量低于20度的房子为空置房。)
但自2017年后,这组数据也没有继续更新,所以近两年的房产空置率更是成了一个谜。
毕竟空置率作为一组不会带来经济效益,反而可能会揭露各地疮疤的数据,似乎确实没有太多关注的必要。
反倒比起空置率这种无关痛痒的数据来,去库存对经济的拉动都要重要很多。
1
去库存完成之后?
的房产空置,主要集中于开发商的库存房源,那些盖好了却没卖出去的房子造成大片大片的楼房空置。
库存积压诱发出的一系列问题,再加上对经济增长的迫切需要,房产市场随即进行了轰轰烈烈的去库存。
在棚改库存这个过程中还颁布了一些列“利好”政策,包括数次降准降息,增加公积金可贷款额度等等措施。
这种现状下,房价迅速抬头。
大部分无论是出于对未来买不起房的恐慌,还是投资的角度,都开始买买买。
由于当时房价的不断攀升,刺激更多人扑向楼市,在短短几年内就完成了去库存的任务。
长期积压的库存房源成功销售给了购房者,看似美好的结果,但事实上,有人买≠有人住。
我们会发现,很多新楼盘,即使销售完了,但是小区依然没有几户人家亮着灯。
所以最终来看,虽然去库存已经完成,但并不代表已经功德圆满。
这些空置房子的本质并没有太大的变化,只是完成了从库存到空置率的转变而已。
2
治标不治本
所以说去库存只是解决了表面的问题,并未根治。在原有问题并未根治的情况下,楼市却依旧悄然转向。
2018年是比较特殊的一年,限购层层加码,楼市开始转向,在这一过程中,供需结构当然也不例外。
2018年1-5月,住宅新开工面积为5.3亿平米,而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米。
这是一个非常大的变化!
要知道从15年到18年这三年,都是住宅销售面积大于新开工面积的!
这也就是说,中国住宅在2018年开始,从供需结构上开始发生了巨大的逆转!
从过去三年的供不应求转变为了供略大于需。
但尽管供需依旧产生了变化,开发商“生产”房子的脚步并未就此打住。
房子不断增多,楼市利润也大不如前,这时聪明的人捞了一把后已经逐渐撤出,其中一部分人哪怕亏本也要撤出,这也是前两年低阶炒房客忍痛割肉,笋盘频出的主要原因。
慢慢的普通民众也发现了这个问题,那就是持有成本不断增加,而曾经令自己激动不已的房产账面财富居然不再增加了。
给大家算一笔账:
100万买的一手房,贷款60万,每月利息3000元。在16年17年高点能成交130万左右。
但时隔两年,能卖到曾经的高点----130万已属幸运,更何况在青岛,西安等房价下滑的城市大概率都无法与当年高点持平。
即使130万成交,也比两年前亏了3万多利息钱,这还不算购房首付本金的利息!
这种情况下,对于已经买房了的人来说房价已经降了,但对于没买房的人,房价却没降。
钱去哪里了?我也不知道。
于是算明白这笔经济账的房主们,纷纷开始出售手里的房源。
3
二手挂牌量持续走高
楼市不挣钱,只能快速出售。
当然各地曾经用限售减缓了民众抛售的过程和时间。但只能减缓一时,不能减缓一世。
随着越来越多地方限售的到期,二手房挂牌量也开始井喷。
据安证券监测的19个城市二手房挂牌数据显示:
2016年末这个数字是28万套,2017年35万套,在2018年挂牌数量达到了61万套。
2019年刚刚4个多月,就达到了80万套!
也就是说,2019年前四个月的二手房挂牌量超过了2018年一整年的数量。
不断增加的二手房源挂牌量,也是近两年不少业主抱怨房屋成交周期变长的主要原因之一。
而根据市场走向来看,如果再不遏制房企“造房子”的速度,未来这种情况并不会得到缓解。
毕竟从需求端来看,真正意义上买人生套房的纯刚需越来越少,身边大部分90后、同事、朋友有且只有一套房产的寥寥无几。
从数据角度来看,去年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》,对城镇居民家庭购房目的有过精准的研究和测算。
报告显示:2018年三季度,从城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%!
图中蓝色数据的不断减少,无不示意着,真正的刚需越来越少!
一边是需求端不断减少,一边是低出生率加上老龄化社会的到来,房屋空置化难免会成为一个不容忽视的问题。
4
怎么吃进去的
终将怎么吐出来
世事就是这么奇妙,本以为一手房销售好了,就会拉动下游产业链,开发商就会去买地盖房,各地就能得到财政收入,而二手房“烂”在民众的手里,对经济没什么影响。
但事实上,房价已经掏空了几代人的购买力,购买力疲乏直接导致下轮刺激很可能也没多大用。
特别对于一些曾经土地财政依赖过度、如今购买力欠佳的城市,未来的经济增长也会很辛苦。
毕竟出来混,迟早是要还的。
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