西安人气热是好事，但房价也热，就难免让人心凉。

特别是佛山、苏州、大连、南宁等城市刚刚才被住建部公开“点名”，西安相关负责人因房价被约谈也是近两年的事。

还有刚需一族对炒房客的挞伐，西安此时再不拿出点办法，似乎有点说不过去。

这不，6月西安接连发布了最强限购、租购同权、共有产权等政策或细则，矛头直指炒房客，大有向过热的楼市泼冷水之势。

狂飙的西安房价，能否刹住车呢？

01

严格调控楼市，西安房价涨幅却稳居榜首，这似乎并不是什么好事。

5月份，四个房价涨幅较大的城市，佛山、苏州、大连、南宁被住建部公开“点名”。在此形势下，连续半年房价涨幅的西安，难保不会成为下一个目标。

于是乎，6月20日下午，突然推出了“史上最严限购令”。

短短几行通知，让很多打算落户买房的投资者有些措手不及。

其一，落户满1年或连续缴纳12个月的社保，才有资格购房。

其二，非西安户口，个税或社保需缴纳5年，才能购买一套房。

其三，临潼被纳入限购区域。

如此严苛的政策，目标直指披着刚需外衣的炒房客——落户即买房，买完就离场。

而政策执行后，或可有效限制这批人的炒房行为，也有助于促进西安房地产市场的稳定。

当然，也难免伤及无辜。政策对于真心留下刚刚落户的新西安人，或许有些“残忍”，一年后才能取得购房资格，其间房价的变动，都会“牵扯”这部分人的利益。

目前看来，最能直接享受政策利好的是满足购房资格的购房者，政策发布不过半个月，新房登记量明显下滑，抢房的人数变少，他们似乎距离成为摇中房号的“幸运儿”又近了一步。

但有个事实不容忽视，今年上半年，西安商品住宅新增供应 526万平方米，分别低于2017、2018年同期水平的9.7%、17.6%，供应量不足。

举个例子，以前可能是1000人抢200套房，政策发布之后，可能变成800人抢200套房。抢房的人数确实会变少，但房源供给不足，供需矛盾依旧存在。

02

出台新政策，刚好在某个节点上，总会引人遐想。

在“最强限购”政策颁布的第三天，西安推出“租购同权”的实施意见。

简单来说，就是租客与买房客享有同等的权利，包括医疗、社会保险、养老服务、社会救助、子女教育等基本公共服务。

政策初衷当然很好，尤其对外来人口来说，提高租房的附加值，生活更有保障。

但是，在当前形势下，提出租购同权，也引发了一些争议。

其中，质疑声音的便是子女受教育权利。以为例，租客和购房者的子女是否有同等权利申报同一所学校？西安的优质教育资源本身就比较稀缺，上学都需要摇号面试，租客想要享受同等的教育资源，实现难度比较大。

享受权利的同时，也需要付出一定的代价，不可避免的是租金上涨。

2015年，租购同权的概念便已提出，深圳、北京、广州等城市已经抢先“吃螃蟹”，目前也一直在推进中。

有了政策的加持，对房企而言，无异于锦上添花，嗅到商机的龙湖、碧桂园等房企巨头，随后开始布局长租公寓市场。

但“资本”集中在少数人手里，优质房源在少数房企手中快速聚集，个人出租市场空间缩小，租房的成本自然加大。

以广州为例，广州是实行租购同权的城市，还未等到同权，房租在工资中所占的比重反而越来越高，年轻人攒不到钱，能够买得起房的可能性又降低了。

对西安来说，租购同权政策刚刚提出，需吸取北京、广州等城市的前车之鉴。

03

为了解决“买不起房”，西安的政策还有共有产权住房。

去年9月，市政府下发《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，提出20%的居住用地用于公租房建设，20%居住用地用于共有产权房建设，剩下60%的居住用地用于商品房建设。

预留了将近一年的缓冲时间后，今年7月1日，西安市已全面停止经济适用房和限价房的资格审核，开始共有产权住房的资格审核。

政策的初衷很好，不仅压缩了投资的空间，而且共有产权住房的购买规则，也将炒房者拦在门外，为低收入人群敞开了大门。

具体来说，共有产权住房的价格一般为同地段商品房50%—80%，产权与此对应。但是，对于政府产权份额要实行有偿使用，缴纳相应的租金。

与此同时，购买共有产权住房5年内不得上市交易，购买满5年的，共有产权人依法享有产权份额增值权。

诸多的购买限制条件，再加上严格的申请条件，筛选过后，留下来的都是刚需。

没资格的购房者，或者购买了共有产权住房，5年之后假如因换工作、子女入学需要换房，就只能买商品房。

这又涉及到两个问题，商品房的存量和成本。

商品房的土地储备比例已经减少，只有60%的居住用地用于商品房建设，并且新出让土地的商品住房项目，还要按照宗地住宅总建筑面积配建一定比例公租房。

开发商成本增加，要保住利润，商品房价格自然调整。

从市场来看，平抑房价是大势所趋，稳房价也是重中之重，西安正在努力跟上步伐。