如果要给中国的楼市做一个定性的话，把它称之为“政策市”可能每个人都不会持否定态度。受国内外经济环境影响，楼市的政策可谓瞬息万变，阶段性的政策决定着楼市周期性曲线的缓坡与陡坡。

  自2017年北京限购限贷政策开始收紧，与之并行的则是共有产权房登场，以及限竞房地块的放量式供应，市场供需结构在有形之手的干预下迅速扭转，北京楼市开始进入到成交缩量、价格趋稳的缓坡周期中。

  诚然，每一轮周期都需要一定的时间来消化！那么这轮缓坡的小周期，给北京楼市又留下了哪些未完待续的结果？

  1、高库存背景下松动的缓坡周期

  2017年至今的30个月里，北京共出让106宗商品房住宅地块，其中限竞房地块高达98宗，合计规划商品房建筑面积870万平方米，总计货值约5000亿元。

  而井喷的限竞房整体去化情况并不理想，55个上市项目的平均签约率仅38%，而限竞房去化艰难的系统性影响，造成了北京楼市库存量的整体抬升。过去一年，北京楼市库存整体涨幅高达37%，7.25万套的库存量也达到近五年来的峰值。

  但观察细分市场，与刚需刚改产品库存高企相对应的是，楼市改善产品供给的严重不足。2017年至今，北京仅有不足10个2000万级高品质新盘上市，与之形成反差的则是快速成长的都会精英阶层带来的高端置业需求持续上升的态势。

  就算部分限竞房中配建有联排、叠拼、合院等低密住宅，但类别墅的产品形态以及混杂的业主客群结构，已然无法安放置业人群对产品以及圈层要求。

  在这样的背景下，市场缓坡周期终于出现了松动迹象，而这种迹象首先肇始于土地市场。

  5月底，恒基兆业以69572元/平方米的楼面价，摘得2017年以来北京首宗城区不限价、不执行“7090”政策的孙河住宅地块。6月底，华润电建联合体，以73.4亿的成交总价、4.6万/㎡的楼面价拿下石景山不限价地块。

  这两宗五环周边非限制性商品住宅地块的推出，意味着北京土地供应结构正在逐渐优化，也代表着因为高端住宅供需矛盾的出现，使得北京五环房价将迈向10万+。

  2、由地段形成的内城无可替代的价值红利

  五环10万+，三环的高端住宅又当价值几何？

  近日，备受市场关注的葛洲坝北京中国府，在楼市缓坡周期中以罕有的10万+价格取得预售许可，然而，高层均价11.3万/㎡的均价给到目前稀缺的西南三环不少惊喜，其原因则在于项目先天拥有的三环区位，以及丽泽金融商务区这两大价值。

  2018年3月，北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，并明确“限制四环路以内各类用地调整为住宅商品房”，这意味着四环内将严格限制新增商品房用地。

  实际上，早在2012年公布的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》中，三环内原则上就已不再新增供应住宅用地，也使得多年以来，中央政务区再度成为大家茶余饭后的话题。

  不论中央政务区的传言是否属实，单从政府多年来对北京内城土地规划与珍视来看，占据着西南三环区位优势的葛洲坝北京中国府，实际上已经算是内城新房的末班车。

  此外，项目东侧的丽泽金融商务区也已步入发展成熟期。截至目前，丽泽入驻企业已达480家，其中金融类企业占比80%，包话中国证券投资基金业协会、中国证券金融股份有限公司、银行业信贷资产登记流转中心有限公司、中国人民银行数字货币研究所等等重点金融机构落地发展，新兴金融产业集聚效应凸显，正在成为具有全球影响力的金融发展新区。

  同时，伴随着新机场通航，丽泽商务区作为城市航站楼的所在地，巨大的商务人流，以及汇聚交通、教育、医疗、商务休闲、文化等高端城市功能配套，共同为葛洲坝北京中国府，托起内城高端住宅无可替代的地段价值。

  在这样的地段价值基础上，楼市调控的价格红线，则为缓坡周期中的高端改善客群，创造出置业最后的红利期。

  3、由品质出发的高端住宅性价比

  地段只能代表项目的先天禀赋，针对高端改善客群的对生活品质和圈层服务的要求，产品力才是打动层峰人仕的置业关键。

  提及葛洲坝地产，其的IP当属基于绿色、健康、科技打造出的“5G科技”住宅。葛洲坝北京中国府则是“5G科技”集大成者，化的绿色科技技术应用，从人居的舒适度、健康度以及未来服务角度上融汇绿色、健康、智慧等集成系统，并获得中国绿建三星，以及德国DGNB金级两大绿色建筑认证，从而成为中国式美好生活的典范作品。

  在绿色、健康、智慧的科技系统基础上，为了打造契合层峰人仕生活方式的人居产品，葛洲坝北京中国府的产品打造汇聚世界的大师团队联袂参与。世界排名的酒店室内设计事务所——HBA、世界设计事务所——CCD、世界园林大师——BENSLEY、美国知名设计公司——HZS汇张思等多个设计公司共同发力，将北京中国府的品质推向了。

  北京中国府的园林以“荷花”为设计主线贯穿室外园林大区，四把取义自皇家“华盖”的铜伞似荷叶张开，“福禄寿”的镂空纹样精致无比，带来致高的礼仪感、尊贵感与艺术感。园区中安置着各种青铜为器的华美造型，烙印着鲜明的中华文化符号。

  一个小故事可以印证葛洲坝对产品的高标准和精雕细琢。在建筑+规划+景观+室内设计等领域都有所建树的设计大师Bensley业务遍及全球，行程紧密无比，但在葛洲坝北京中国府的设计前期到施工阶段，他前后几十次来到来现场，参与设计方案的讨论和细节调整。设计方案更是历经十轮的修改和完善，其中仅私家庭院的大门曾出过十五版不同的方案，一个小小的门牌也经过了十几次的修改和研究，这些细节足见葛洲坝项目品质的要求与考究。

  北京中国府共打造王府大院、叠墅、高层三种产品。其中，高层大平层产品的建筑面积在175-230平米，叠墅的建筑面积为240-270平米，王府大院的建筑面积约为345平米。

  高层户型设计方正，南北通透。240㎡的四居平层户型拥有11米面宽的宽敞客厅，化实现了社交功能，超大的窗扇带来极具冲击力的视觉体验，进口系统窗隔绝室外30-45分贝的噪音。就算是高层产品，葛洲坝北京中国府的所有卧室也均为套房设计，并配有面积阔绰的独立衣帽间，达到了别墅级的生活感受。此外，多功能室、家政间、储物间等空间的设置，满足日常家政收纳以及个性化兴趣爱好的功能需要。

  居家生活之外，葛洲坝还充分考虑到城市精英人群对圈层社交的需求，坚持“业主体验先行”。北京中国府拿出了珍贵的4000平米面积，打造集娱乐休闲、健康养生等功能为一体的业主专属功能体验区。

  在业主私享的功能体验区中，贯穿以“立春、谷雨、立夏、夏至”等二十四节气为元素的传统文化理念。会客区9米层高的挑空中庭上，悬挂着一个高达四米，宽约五米的水晶吊灯，宛如一道雨帘从天而降。中式的格栅、绿植隔出各自独立的会客领地，中式宫灯、云朵形状的边桌，展示出传统文化的独特韵味。

  好的房子，必然能够理解居者需求的方方面面，并在润物细无声中用无数个细节的完美，堆砌成足具魅力的作品。葛洲坝北京中国府正是如此，每一处场景，每一个细节，共成造就了市场缓坡周期中，代表内城顶豪品质巅峰的作品。

  由土地市场的管控松动触发，下一个市场周期会走出怎样的曲线，目前尚不得而知，但可以肯定的是，以葛洲坝北京中国府为代表的内城顶豪，在市场由缓坡走向的陡坡周期时，由高品质、低限价形成的高性价比特质，将成为楼市历史中仅有的孤品。

  而当下的这个缓坡周期，在为楼市留下了高库存限竞房阴影的同时，也为购房者们“限”出了内城终置业的优选项。